- Планова структура на населеното място, нейните елементи
- Архитектурно-планировъчна композиция, определение, концепции, нейните компоненти
- Най-важните средства и техники на архитектурно-планировъчната композиция
- Улиците като основа на плановата структура и архитектурно-планировъчния състав на населените места
- Типологични и конструктивни характеристики на жилищните сгради
- Санитарно-хигиенни и противопожарни изисквания за разполагане на жилищни сгради
- Архитектурна и планова структура и състав на жилищната зона
- Условия за организиране на културно-битовото обслужване на населението
- Предприятия за търговия, ресторантьорство и битови услуги
- Кооперативни сгради и читалищни комплекси
- Устройство, функции, архитектурно-пространствена композиция на обществения център
- Последователността и етапите на изпълнение на мерките за реконструкция на ж.к
- Социално-архитектурни планови задачи на реконструкцията
- Основните задачи на инженерната подготовка на територията на населените места
- Видове инженерни мерки за подготовка на териториите на населените места
- Мерки за опазване и подобряване на околната среда на населените места
- Организация на селскостопанско предприятие като основа за разполагане на производствени мощности
- Функционални връзки между промишлени комплекси, жилищни зони, земеделски земи и пътища
- Санитарни, ветеринарни и противопожарни условия за разполагане на производствените съоръжения
- Общи правила за планиране и развитие на територията на индустриалния комплекс
- Общи изисквания за формиране на градска индустриална зона
- Градоустройствени изисквания за индустриално местоположение
Термини и дефиниции
Литература
Система от показатели за оценка на планови решения за жилищни и промишлени зони
Нека разгледаме основните технически и икономически показатели, използвани за оценка на степента на оптималност на оформлението на жилищна и промишлена зона.
Гъстотата на населението се изразява като брой жители на 1 хектар площ от населено място.
Коефициентът на жилищна плътност е безразмерен показател и отразява плътността на жилищния фонд. Изчислява се като съотношението на площта на всички етажи на жилищните сгради към площта на обекта.
Коефициентът на брутна плътност на жилищното застрояване се изчислява по формулата:
Pbr = Pzh:P1, (3) където Pzh е общата площ в жилищните сгради (площта на всички етажи на всички сгради, m2);
P1 е площта на жилищната зона на населеното място, m2.
Коефициентът на нетната жилищна плътност се изчислява по формулата Pnt = Pzh:P2, (4) където P2 е площта на жилищната зона на частта от населеното място (площадка, блок, квартал), върху която са разположени жилищни сгради, м2.
Коефициентът на брутна плътност на жилищното застрояване зависи от видовете жилищни сгради, размера на личните парцели и блокове, площта на улиците и алеите, площта на обществените зелени площи, площта на парцелите, неподходящи за застрояване, но разположени в границите на населено място. Стойността на нетния коефициент на жилищна плътност се влияе само от видовете жилищни сгради и площта на жилищната зона.
Поради факта, че населените места често се застрояват с различни видове жилищни сгради, коефициентът на нетна жилищна плътност се определя за всяка строителна зона.
Коефициентът на застрояване отразява гъстотата на застрояване, както на жилищни, така и на индустриални зони. Изчислява се като съотношението на сумата от площите, директно заети от сгради (m2), към площта на територията, на която са разположени в m2. Коефициентът на развитие е безразмерен и може да се определи като брутен показател и като нетен показател.
Препоръчително е да се вземе коефициентът на развитие или коефициентът на плътност на развитие на жилищна и промишлена зона в съответствие със SNiP, изменен от 2008 г. за градски и селски селища (бруто) и участъци от териториални зони (нето) не повече от даденото в таблица 26. Изчислено коефициентите по-малки от посочените в таблицата се характеризират като ниски, коефициентите по-големи от посочените са високи.
Таблица 26 - Показатели за плътност на застрояване на населени места и площи на териториални зони
| Териториални зони | Коефициент на застрояване | Коефициент на плътност на застрояване |
| Жилищен сектор: | ||
| Строителство на многоетажни жилищни сгради жилищни сгради | 0,4 | 1,2 |
| Също така - реконструируем | 0,6 | 1,6 |
| Строителство на ниско и средно жилищно строителство | 0,4 | 0,8 |
| Застрояване на блокирани жилищни сгради с прилежащи парцели | 0,3 | 0,6 |
| Строителство на едно- и двуфамилни жилищни сгради със самостоятелни парцели | 0,2 | 0,4 |
| Обществена и бизнес зона: | ||
| Многофункционално развитие | 1,0 | 3,0 |
| Специализирано обществено развитие | 0,8 | 2,4 |
| Производствена площ Индустриален Проучване и производство * Комунално и складово помещение |
0,8 0,6 0,6 |
2,4 1,0 1,8 |
* без опитни полета и полигони, резервати и санитарно-охранителни зони.
Бележки:
1. За жилищни, обществени и бизнес зони се дават коефициенти на застрояване и коефициенти на плътност на застрояване за територията на блока (бруто), като се вземат предвид необходимите институции и обслужващи предприятия, гаражи по калкулация; паркинги, зелени площи, детски площадки и други удобства.
За индустриални зони посочените коефициенти са дадени за индустриални блокове, включващи един или повече обекти.
2. При изчисляване на коефициентите на плътност на застрояване площта се определя от външните размери на сградата. Вземат се предвид само надземни етажи, включително тавански етажи. Подземните етажи на сгради и съоръжения не се вземат предвид. Подземна структура не се взема предвид, ако повърхността на земята (надземната площ) над нея се използва за озеленяване, организиране на детски площадки, паркинги и други видове подобрения.
3. Границите на блоковете са червени линии.
4. При реконструкция на съществуващи блокове от жилищни, обществени и бизнес площи (включително добавяне на етажи, тавански помещения) е необходимо да се осигури необходимия обем институции и обслужващи предприятия за населението, живеещо в тези блокове. Допуска се отчитане на обслужващите институции, налични в съседни блокове - при стандартни радиуси на тяхната достъпност (с изключение на предучилищни институции и основни училища). При реконструкция на съществуващи сгради плътността на застрояване може да се увеличи, но не повече от 30%, при спазване на санитарно-хигиенните и противопожарни норми.
Регионалните, местните стандарти за градоустройство и правилата за земеползване и развитие на общините могат да установят допълнителни показатели, характеризиращи максимално допустимия обем на строителството на сгради и съоръжения по отношение на площта на обекта; броят на пълните етажи и допустимата височина на сградите и съоръженията в определени зони, както и други ограничения, като се вземат предвид местните характеристики на градоустройството (облика на селището, историческата среда, ландшафта).
Важен технически и икономически показател, характеризиращ проекта за планиране, е балансът на територията. Балансът на територията показва площта за всички видове нейно използване. За жилищна зона при изготвяне на баланс общите площи на жилищните площи се изчисляват отделно за различните видове застрояване. Отделно се изчисляват и показват и площите на публичната територия (под улици, пътища, площади, както и неподходящи за застрояване територии - дерета, водоеми и др., но намиращи се в границите на населено място). Всички тези показатели, изразени в хектари и проценти, се въвеждат в специална таблица. Освен технико-икономическите показатели те дават данни за населението и неговата осигуреност с жилищен фонд.
Основните технико-икономически показатели могат да бъдат допълнени с други: линейна плътност на застрояване, средни и максимални радиуси на обслужване от културни и обществени институции и др.
Показатели за оценка на устройството и развитието на промишлена зона. В производствената зона се извършват различни производствени процеси. Следователно, когато се оценява икономическата целесъобразност на планирането и развитието на индустриална зона, на първо място се анализират условията, създадени за правилната организация технологични процеси. След това се изчисляват технически и икономически показатели, основните от които са балансът на територията, коефициентът на развитие на промишлените комплекси, коефициентът на използване на територията във всеки комплекс, разходите за строителство и подобряване.
В баланса на територията за производствена зона се изчислява площта на производствените комплекси, санитарно-охранителна зона, площи под пътища, алеи, паркинги и други площи в производствената зона.
Коефициентът на застрояване се определя за всеки промишлен комплекс по същия начин, както в ж.к.
Коефициентът на използване на територията е съотношението на полезно използваната площ във всеки комплекс (директно за застрояване, за изграждане на разходки, площадки, пътеки, граничещи с озеленената зона) към площта, заета от комплекса. Колкото по-близо е до единството, толкова по-пълноценно и полезно се използва територията на комплекса.
В процеса на проектиране се извършва междинна технико-икономическа оценка на отделните показатели на проекта за планиране, като се сравняват различни опции. Проектът се оценява окончателно след завършване проектантска работаи формират списък от технически и икономически показатели (Таблица 27).
Таблица 27 - Технико-икономическа оценка на плановия проект (генералния план) на населеното място
| № п/п |
Име | Мерна единица промяна |
Характеристика | |
| съществуващ | проект | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Район на селището | ха | ||
| 2 | Население: | |||
| - брой жители на населеното място; | хората | |||
| - демографски характеристики: | ||||
| - деца под 7 години; | %/човек | |||
| - деца от 7 до 15 години; | %/човек | |||
| - жени над 55 години; | %/човек | |||
| - мъже над 60 години; | %/човек | |||
| - жени от 16 до 55 години; | %/човек | |||
| - мъже от 16 до 60 години; | %/човек | |||
| - градообразуващи характеристики: | ||||
| - градообразуваща група; | %/човек | |||
| - обслужваща група; | %/човек | |||
| - несамодейна група; | %/човек | |||
| - гъстота на населението | души/ха | |||
| 3 | Жилищен сектор: | |||
| - брой жилищни сгради в имението: | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - площ на ж.к.; | ха | |||
| - площ под жилищни сгради; | м2 | |||
| - жилищно пространство; | м2 | |||
| - брой блокирани жилищни сгради: | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - площ на ж.к.; | ха | |||
| - площ под жилищни сгради; | м2 | |||
| - жилищно пространство; | м2 | |||
| - брой на ниски и средноетажни многоапартаментни (секционни) жилищни сгради; | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - площ на ж.к.; | ха | |||
| - площ под жилищни сгради; | м2 | |||
| - жилищно пространство; | м2 | |||
| - брой многоетажни жилищни сгради, | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - площ на ж.к.; | ха | |||
| - площ под жилищни сгради; | м2 | |||
| - жилищно пространство; | м2 | |||
| - коефициент на жилищна застроеност; | б/р | |||
| - коефициент на жилищна плътност; | б/р | |||
| - жилищна площ на човек | м2/човек | |||
| 4 | Обществена и бизнес зона: | |||
| - зона на обществена и бизнес зона; | ха | |||
| - зона на обществения център; | ха | |||
| - размер на централната зона; | ха | |||
| - обекти на обществена и бизнес зона: | ||||
| - администрация; | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - клуб; | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| - поща и други | НАСТОЛЕН КОМПЮТЪР. | |||
| 5 | Производствена площ: | |||
| - площ на производствената площ; | ха | |||
| - местоположение на производствената площ; | ст.св./м | |||
| - състав на производствената площ: | ||||
| - краварник и др., производствен капацитет, площ. | бр./ха | |||
| 6 | Зона за отдих: | |||
| - озеленяване за обществено ползване; | ха | |||
| - озеленяване с ограничено ползване; | ха | |||
| - озеленяване със специално предназначение; | ха | |||
| - обща зелена площ | ха | |||
| - зелена площ на жител | м2/човек | |||
| 7 | Зона със специално предназначение: | |||
| - гробище; | св. св./ха | |||
| - гробище за добитък; | св. св./ха | |||
| - депо за битови отпадъци и други | св. св./ха | |||
| 8 | Зона на инженерната и транспортната инфраструктура: | |||
| - улична и пътна система: | ||||
| - улици с асфалтобетонови пътища; | ха | |||
| - дължина на пътищата с асфалтобетонова настилка; | м | |||
| - ширина на пътища с асфалтобетонова настилка; | м | |||
| - зона на пътища с асфалтобетонова настилка; | ха | |||
| - улици с чакъл и трошени камъни; | ха | |||
| - дължина на пътища с чакъл и трошенокаменна настилка; | м | |||
| - широчина на пътищата с настилка от чакъл и трошен камък; | м | |||
| - зона на пътища с настилка от чакъл и трошен камък; | ха | |||
| - улици с черни пътища; | ха | |||
| - дължина на неасфалтирани пътища; | м | |||
| - ширина на неасфалтирани пътища; | м | |||
| - зона на неасфалтирани пътища; | ха | |||
| - спирки на градския транспорт; | бр./ха | |||
| - спирки на междуградския транспорт; | бр./ха | |||
| - автогари; | бр./ха | |||
| - други транспортни системи: | ||||
| - водоснабдяване; | Не точно | |||
| - канализация; | Не точно | |||
| - топлоснабдяване; | Не точно | |||
| - газификация; | Не точно | |||
| - захранване; | Не точно | |||
| - други | ||||
| 9 | Инженерна подготовка на територията: | |||
| - дренаж; | Не точно | |||
| - защита срещу наводнение; | Не точно | |||
| - защита срещу кални потоци; | Не точно | |||
| - борба с образуването на дерета; | Не точно | |||
| - противосвлачищни работи; | Не точно | |||
| - организиране на повърхностния отток; | Не точно | |||
| - напояване на въздушния басейн; | Не точно | |||
| - подобряване на бреговете на реки, езера, дерета; | Не точно | |||
| - озеленяване; | Не точно | |||
| - сигурност заобикаляща среда; | Не точно | |||
| - предотвратяване на пожари в земи, прилежащи към местност; | Не точно | |||
| - други | ||||
Класификация на обществените сгради по функционално предназначение. Те са разделени на следните групи : обекти на народното образование и възпитание; здравни заведения; съоръжения за физическо възпитание и спорт; институции за култура и изкуство; предприятия за търговия, ресторантьорство и битови услуги; административни и обществени организации; обществени институции за отдих. Разделянето на предметите на културата и бита според функционалното им предназначение е свързано с диференциран подходдо нормализирането им чрез различното естество на разполагане на обектите в плана на града.
Поставянето на културни и обществени институции в градовете трябва да бъде проектирано цялостно за жилищни райони, места за работа и обществени зони за отдих.
Институции за ежедневна употребаразположени в микрорайона на 5-7 минути пеша от най-отдалечените жилищни сгради, което съответства на радиус на достъпност от около 500 m.
Институции за периодична употребаразположени в изолирани райони на жилищни райони въз основа на пешеходна достъпност или време, прекарано в обществен транспорт (включително подход до спирка) не повече от 15 минути, което съответства на радиус на достъпност от приблизително 1500 m.
Случайни заведенияса разположени в отделни зони на планови квартали и в центъра на града. Населението използва тези институции, като пътува до тях с обществен транспорт. Времето, прекарано в пътуване, обикновено не е строго ограничено, но при разработването на генерални планове те се стремят да изхождат от 20-30 минути наличност. Институциите и обслужващите предприятия трябва да бъдат разположени на територията на градските и селските населени места, като ги приближават до местата на пребиваване и работа, като по правило осигуряват формирането на обществени центрове във връзка с мрежата за обществен пътнически транспорт.
При определяне на броя, състава и капацитета на институциите и обслужващите предприятия в градските центрове на селищните системи, трябва допълнително да се вземе предвид пристигащото население от други градски и селски селища, разположени в район, ограничен от времето, прекарано в пътуване до големите, големи и най-големи градски центрове или подцентрове на селищни системи - не повече от 1 час; В историческите градове трябва да се вземат предвид и туристите.
Радиусът на обслужване на населението от институции и предприятия, разположени в жилищни сгради, като правило, не трябва да бъде повече от:
| На децата предучилищни институциив градовете | 300м |
| В селски населени места и малки градове, с 1- и 2-етажни сгради | 500м |
| Среднообразователни училища | 750м |
| За началните класове | 500м |
| Стая за физкултурно-възстановителни дейности | 500м |
| Физкултурни и спортни центрове в ж.к | 1500м |
| Клиники и техните филиали в градовете | 1000м |
| Пунктове за раздаване на млечни продукти | 500м |
| 800м | |
| Аптеки в градовете | 500м |
| Същото за едноетажни и двуетажни сгради | 800м |
| Предприятия за търговия, обществено хранене и битови услуги от местно значение в градовете | 500м |
| Същото за едноетажни и двуетажни сгради | 800м |
| Същото и в селските райони | 2000м |
| Клонове на поща и спестовна каса | 500м |
Индикаторите, характеризиращи развитието на разглежданите видове проекти, могат да бъдат разделени на две групи:
1 . Показатели, характеризиращи жилищни и обществени сгради и тяхното предназначение;
2 . показатели, регулиращи използването на териториите.
За жилищни сгради:
Жилищна площ, кв.м- сумата от площите на всекидневните, с изключение на площта на вградените гардероби;
Обща площ, кв.м..m - сумата от площите на всички дневни и сервизни помещения, включително площта на вградените гардероби, вътрешните коридори и шлюзовете;
Средна обща площ на апартамент, кв.м..m - съотношението на общата площ на апартаментите към техния брой.
Коефициент на планиране, К 1- съотношението на жилищната площ на апартаментите към общата. Стойността му варира в зависимост от качеството на разпределението на апартамента по отношение на жилищната площ и средния размер на апартамента.
Коефициент на обем, K 2- съотношението на обема на жилищна сграда към общата площ.
Коефициент, К 3- съотношението на обема на жилищна сграда към общата площ на сградата. Промяна на стойността на коефициента К 3 свързани с проектирането и планирането на сгради с различна височина.
Средна етажност на жилищните сгради, Е- определя се по среднопретеглената хармонична формула
E = O / (O 1 + O 2 / 2 + O 3 /3+…+ O n /n)Където
ОТНОСНО- обща жилищна площ, кв.м.
O 1, O 2, O 3, ... O n- обща площ едно-, дву-, три- и др. етажни сгради
н- брой етажи;
Средната етажност характеризира вертикалния облик на града.
Строителен обем, m 3приземна част на обществени сгради с мансарден етаж - произведението на площта на хоризонталното сечение, взета според външното измерване на сградата на нивото на първия етаж над сутерена, с пълната височина на сградата, измерена от нивото от първия етаж до горната част на засипката на таванския етаж.
Използването на жилищни сгради се характеризира със средната жилищна осигуреност, изразена в броя на квадратните метри. метра обща площ на жител.
Използването на културни и обществени съоръжения е показател за обема на строителството на глава от населението определени видовеуслуги и общо, както и показател за специфичния капацитет на съответните видове услуги на 1000 жители.
Плътност на застрояване, P- показател, отразяващ съотношението на застроените и незастроените площи в ж.к.
При разработването на проекти плътността се изчислява по формулата
P = 100 C / T w, Където
П- плътност на застрояване на жилищната зона, умножена по 100%
СЪС- РЗП с жилищни сгради
T- жилищно пространство.
Нетна жилищна плътност- размерът на общата площ на 1 хектар жилищна територия:
s net = O / T wКъдето
s net- чиста жилищна плътност, кв.м обща площ на 1 хектар
ОТНОСНО- обща площ на жилищните сгради, кв.м.
T- жилищна площ, ха
Ако е необходимо, допустимата нетна плътност на жилищата може да се изчисли по формулата
s net = (10 4 n) / S wКъдето
н- стандарт на жилищна осигуреност, кв.м РЗП. /човек;
С--конкретна площ на жилищна площ, кв.м на човек;
Площта на жилищната територия на човек трябва да бъде такава, че да осигурява удобни условия за отдих в зелените площи около къщата, нормален достъп и пътуване до къщите, както и изпълнение на домакински функции (сушене на дрехи, почистване на килими, временни съхранение на автомобили).
s net = 10 2 P bКъдето
П- плътност на застрояване,%
b- изход на общата площ на всички етажи с 1 кв. м застроена площ на къщата, кв.м
РЗП на микрорайона- размерът на общата площ на 1 хектар територия на микрорайона. Изчислява се по формулата
s m бруто = O / T mКъдето
s mбруто - бруто плътност на жилищния фонд на микрорайона, кв.м. /ха;
ОТНОСНО- обща площ на жилищните сгради, кв.м;
T м- територия на микрорайона, хектари;
При изграждането на сгради с различна височина плътността на жилищния фонд се изчислява по формулата
s бруто = 100 / (a 1 / s 1 + a 2 / s 2 + a 3 / s 3),Където
бруто -среднопретеглена плътност на жилищния фонд на микрорайона, кв.м обща площ. на хектар;
a 1 , a 2 , a 3 - общата площ на жилищните сгради според броя на етажите, приети в проекта; % от общата площ на всички жилищни сгради в микрорайони;
s 1, s 2, s 2- плътността на жилищния фонд на микрорайона, в зависимост от приетата етажност.
Ако е необходимо да се обоснове допустимата брутна плътност на жилищния фонд на микрорайона за конкретни условия, изчислението може да се извърши по формулата
s m бруто = (10 4 n) / (S f + S o),Където
н- стандарт на жилищно осигуряване;
С- специфичен размер на жилищна площ, кв.м/човек;
S около- специфичен размер на обществената територия (включително съоръжения за физическо възпитание и спорт и зелени площи за общо микрорайонно ползване), кв.м/човек.
Обща жилищна плътност на района- размерът на общата площ на 1 хектар жилищна площ:
s мазнини бруто = O / T rКъдето
ОТНОСНО- обща площ на жилищните сгради, кв.м;
T R -територия на жилищен район, хектари;
Гъстота на населението нето, бруто микрорайон, бруто жилищна площ- броят на населението на 1 хектар жилищна територия съответно на микрорайон и ж.к.
s n = H / T,хора /ха, къде
з- численост на населението в съответния планов обект, души.
T- територия на съответната териториална единица, хектари;
Плътността на жилищния фонд зависи от:
§ Брой стойности на санитарните стандарти;
§ Видове жилищни сгради (брой етажи, дължина, ширина, вътрешно разпределение на сградите)
§ Видове жилищни сгради (обикновени, редови, околовръстни)
§ Видове културни и обществени институции (самостоятелни или вградени, комбинирани или еднопрофилни, големи или малки)
§ Осигуряване на културно-обслужващи институции и структурно изграждане на тяхната мрежа
§ Размери на площи за различни функционални цели.
Санитарно-хигиенните стандарти винаги са определени строго и недвусмислено.
Коефициент на използване на територията(KIT) показва съотношението на общата обща площ на сградите към площта на обекта. Като определят определен коефициент, градските власти регулират натоварването на територията: определен брой апартаменти, офиси или търговски площи. В този случай предприемачът трябва да избере: или да увеличи площта на застрояване (въпреки че нейният процент е ограничен от правилата), като същевременно намали броя на етажите, или увеличи броя на етажите (до максимално допустимата височина), като същевременно намали сградата ■ площ.
Първоначално отделен раздел от Правилата за земеползване и развитие на курортния град Сочи, разработен от Санкт Петербургския институт за строителни проекти LLC по указание на градската администрация през 2009 г., беше посветен на коефициентите на използване на територията.
Фактът, че този термин е въведен в правилата, се доказва от наличието на определение на ТПБ в глава 1 „Общи разпоредби“:
„Коефициентът на използване на територията (TRU) е съотношението на общата площ на сградите на парцела към площта на парцела. Умножаването на стойността на максимално допустимия CIT по площта на обекта дава максималната разрешена площ на обекта.“
Но по време на обсъждането на документа, регулиращ развитието на бъдещата столица Олимпийски игри, в Градското събрание мистериозно изчезна секция КИТ. Имаше основно определение, но терминът не беше споменат никъде другаде. Всички разговори на професионалната общност на града и опитите за връщане на коефициента в Правилата бяха игнорирани както от законодателната, така и от изпълнителната власт на градското правителство, докато Сочи продължаваше да обраства с агресивни за местното население и туристи разработки.
Едва когато президентът обърна внимание и поиска властите на града и региона да спрат в Сочи, когато вече бяха изминали две години след Олимпиадата, въпросът за връщането на коефициента на използване на територията в Сочи отново беше поставен на дневен ред и най-накрая получи подкрепата на градския управител. Заслужава да се отбележи обаче, че депутатите от градското събрание на Сочи от четвъртото свикване не приеха промени в Правилата за земеползване и развитие, установяващи CIT за всяка от териториалните зони. Трудно е да се обясни подобно „упоритост“ на народните депутати с нещо друго освен лобиране за интересите на строителната индустрия.
Ситуацията се промени коренно след поредните избори за Общинско събрание през септември миналата година. Актуализиран парламентарен корпус на територията на общинския курортен град Сочи, който въведе нова териториална зона и установи стойността на CIT за всяка териториална зона.
Промените в Правилата за земеползване и застрояване влязоха в сила от момента на публикуване във вестник Sochi News от 17 ноември 2015 г. № 174(2540)-175(2541) и следователно трябва да бъдат взети предвид при проектирането на ново строителство или реконструкция на съществуващ.
В новото издание таблица 11 „Гранични параметри на разрешеното строителство и реконструкция на проекти за капитално строителство“ изглежда така:
НР - не е в регулация, параметрите на застрояване са определени като част от териториалноустройствената документация, определени от функционални процеси, установени съгласно съответните технологични норми и изисквания.
- За жилищни райони височината на оградата от 2 метра може да бъде надвишена между съседни парцели, при условие че това не нарушава обемно-пространствените характеристики на околните сгради и ландшафта, стандартите за слънчева светлина и естествена светлина, но не повече от 2,5 метра .
- Оградите по главните улици трябва да бъдат направени в „прозрачен“ дизайн с елементи на озеленяване и озеленяване.
- Допуска се отклонение от определената стойност на максималната височина на сгради, конструкции, конструкции в зависимост от естеството на терена, но не повече от 10 процента. Това отклонение е приемливо без спазване на допълнителни процедури.
- Този раздел не се отнася за видовете разрешено използване, посочени в таблица № 9 от тези правила под № 3.5; 11,8; 21.3; 22,1 - 22,7; 23.1 - 23.4, 24.1.
- При изготвянето на градоустройствен план е разрешено отклонение от максималния процент на застрояване или от минималното отстъпление от границите на поземления имот без спазване на допълнителни процедури при реконструкция на проекти за капитално строителство - сгради, конструкции, незавършени обекти на строителство (ако има документ, потвърждаващ правото на такъв обект), външен контур, който се намира извън границите на минимално допустимото отстъпление от границите на поземления имот или надвишава максималния коефициент на развитие, установен от правилата за градоустройство за този поземлен имот. В този случай границата на максималния процент на застрояване и минималното отдалечаване от границите на парцела е отразена в плана за градоустройство по външния контур на сградата (конструкцията) и реконструкцията е допустима само чрез увеличаване на броя на етажност на такива обекти.
- Ако парцелът (съществуващ или образуван) не е с правоъгълна форма, минималната му дължина по уличното лице може да бъде намалена, но не повече от 40%, при условие че площта му не е по-малка от конвенционалната площ (минимална дължина по уличното лице, умножено по минималната дълбочина) в съответствие с тази таблица.
- Този параметър се използва за надземни части на сгради и конструкции.
В новата редакция на PZZ се коригира и дефиницията на понятието „Коефициент на използване на територията (TRU)“ - това е вид ограничение, установено от градоустройствените разпоредби (по отношение на максималните параметри на разрешеното строителство, реконструкция на капитал строителни проекти), определени като съотношението на общата обща площ на сгради, конструкции, конструкции на поземлен имот (съществуващи и такива, които могат да бъдат построени допълнително) към площта на поземления парцел. Общата обща площ на сградите, конструкциите, конструкциите, които могат да бъдат построени върху парцел, се определя чрез умножаване на стойността на коефициента по площта на парцела.
Плътността на застрояване е съотношението на сумата от полезните площи на всички етажи на всички сгради към единица територия (хиляда m 2 /ha). Полезната площ на сградата се определя от размерите на външните й стени. Като се вземат предвид броят на сградите и площта на обекта, се изчислява плътността на застрояване, което най-общо означава използването, значимостта, социалната и икономическата полезност на парче земя.
Факторът полезност е по същество жилищен район, обществен бизнес или индустриална зона. Значението на плътността е различно във всеки случай. Има също непрекъснати, редови и отворени сгради.
Гражданският кодекс определя правния механизъм, социално-икономическата ситуация формира целта, а проектите за планиране определят как и какво точно трябва да се строи.
Правилното разработване и прилагане на план за развитие на територията значително влияе върху:Плътността на застрояване често се позиционира по отношение на важен коефициент: съответствието между площта на сградата, като се вземе предвид броят на етажите, и размерът на обекта, на който се намира. Значението на този коефициент варира в зависимост от предназначението на сградата и нейното местоположение.
- за изпълнение на инженерни съоръжения;
- организиране на транспортна инфраструктура;
- за оценка на икономическата целесъобразност;
- по други важни аспекти.
Плановете за развитие на територията осигуряват съвместимостта на новите и реконструираните сгради със съществуващата инфраструктура, както и адекватен стандарт на живот на населението.
В жилищните зони е забранено изграждането на транзитни алеи през дворни пространства. Важно е местоположението на зони със социално и бизнес значение: медицина, култура, търговия, ресторантьорство и др.
Основни правила.
- Осигурете на гражданите всичко необходимо.
- Осъзнайте нормалното и естествено функциониране на развитието.
- Създайте възможности за комфортен живот.
- Организиране на транспортни услуги във всички необходими направления.
Индустриалните територии по производствена категория са разположени, като се вземат предвид финансовата ефективност, безопасността, екологичните и санитарните стандарти, по-специално транспортните услуги за работниците, доставката на суровини и материали, доставката на продукти. Във всеки случай промишлените предприятия се намират извън жилищните райони.
Изчисляването на жилищната зона се извършва за 20 години.
Развитие на територията
Действителната необходимост от реконструкция и изграждане на нови жилищни сгради различни видовеизчислени въз основа на планове (териториално развитие) и проучвания, включително:
- анализ на съществуващи индикатори;
- прогноза.
Състоянието на гъстотата на застрояване определя необходимото развитие на жилищния и обществения фонд, динамиката на статуса (семейство, пенсионери, младеж) на населението. Отчита се размерът на доходите на гражданите, настоящите и бъдещи жилищни нужди на населението.
В близост до къщата може да има парцели земя, където жителите да поддържат собствено домакинство. Такава сграда се определя като имот. Жилищната зона по правило трябва да има изчисление на броя на съоръженията за поддържане на живота (магазини, комунални услуги, административни сгради, болници, културни центрове, библиотеки и др.). Възможно е да се управляват безопасни търговски предприятия, които не надвишават екологичните, санитарните и Пожарна безопасност.
Плътността на застрояване се определя от периметрите на обектите и линиите между тях. При обновяване на съществуващ жилищен фонд обикновено възникват много трудни условия.
Изчислението и стриктното спазване на необходимите стандарти и изисквания са задължителни. Но правният аспект (предимно нормите за строителство, архитектурни и други основни правила за развитие) винаги се пресича с „неправния“, но съществен аспект - интересите на жителите. Нещо повече, последните имат много специфично материално изражение като собственици на жилища и субекти на много специфични права за подходящ комфортен живот.
Трябва да се осигури изискването за "невидимост" - специален обичай в жилищното строителство, което означава невъзможност да се види вътрешността на друга сграда от прозорците на една сграда. На практика обаче, особено при линейно развитие на еднотипни високи сгради, това изискване се забравя.
Линиите от периметъра на промишлени сгради до жилищни сгради и социално значими обекти, както и до границите на предучилищни и общообразователни организации, здравни, културни и развлекателни центрове обикновено се проектират на повече от петдесет метра.
Обекти и строителни площи
Територията на района, в който живеят гражданите, в допълнение към историческия (установен) начин на живот, е неравномерна по структура. Жилищните сгради са разположени в определен ред, всяка сграда може да има свой собствен набор от „услуги“.
Детските площадки, паркингите и тротоарите са естествена част от всяка сграда. Не всяка сграда има паркинг или подземен гараж. Характеристиките на района оказват влияние върху електрификацията, санитарната и противопожарната безопасност на територията около всяка сграда.
Дори две идентични сгради, построени по един и същи проект, ще се различават конструктивно от инженерна гледна точка. Обикновено зелени пространстваТе се опитват да запазят природните паркови територии в плановете за развитие.
От местоположението на зоната за застрояване (границите на града, извън него, в село, в градска зона, в областен центъри др.) и структурата на района - всички традиционни обекти (детски, санитарни, помощно-технически и др.) са различни. В някои случаи жилищните сгради имат разширения (например плевня или гараж). Понякога малки градински парцели са в непосредствена близост до сградата.
Възможностите за развитие на град и село понякога са поразително различни, а възможностите за реконструкция във втория случай, например в транспортните комуникации, са значително ограничени. В първия случай обаче жителите са ограничени в собствените си стопански постройки (оранжерии, гаражи, навеси), но във втория случай не са.
Исторически развитата жизнена дейност на хората не може да се промени мигновено в контекста на разположението:
- сгради;
- пътища;
- места за почивка;
- паркови площи и други структури.
Обикновено реконструкцията се извършва при необходимост. Това може да е следствие от техногенна авария, износване на сграда или инженерна конструкция.
Много от причините за необходимостта от реконструкция на съществуващия жилищен фонд се крият в значителното влошаване на някои сгради, което засяга други структури поради необходимостта от преустройство, например инженерни конструкции.
Други причини възникват поради изграждането на нови транспортни трасета, които оказват неочаквано значително влияние върху обичайния установен живот в жилищния район.
Разрушаването на конструкции и изграждането на нови са свързани със значителни финансови и времеви разходи. Освен това историческият момент играе важна роля, когато дадена структура трябва да бъде запазена чрез възстановяването й външен вид, укрепване на износени конструктивни елементи.
Ако дори промяната на името на улица носи със себе си не само „морални разходи“, тогава какво можем да кажем за промяна на материални обекти, разположени на територията, която се реконструира.
Отчитането на интересите на жителите на реконструираната територия е от решаващо значение при промяна на плътността на застрояване, въпреки че ролята на административния ресурс е не по-малко голяма. В момента, типичен пример, все още има във фонда дву-, четири-, пет етажни сгради, построени след Великата Отечествена война, но тук реконструкцията на многофамилни сгради винаги е свързана с преместване, разходи и далеч не е лесно да реализираш това, което искаш.
Увеличаването на плътността на застрояване не винаги решава проблема с реконструирания район, а изместването на жителите предизвиква естествен протест.
Въпросът за ефективното жилищно строителство винаги е бил и остава сложен, тъй като засяга имуществените интереси на гражданите и засяга техните права на собственост.
Практиката показва, че в повечето случаи все още може да се постигне баланс на интереси при планирането на оптималния вариант за архитектурно развитие на територията, нейната инфраструктура в контекста на озеленяване, услуги и транспорт.
Коефициентът на развитие се определя чрез разделяне на площта на развитие на общата площ на промишления обект.
Допълнителните или частни показатели включват специфична интензивност на труда, дял на строително-монтажните работи в общия обем на капиталовите инвестиции, коефициент на предварително производство, потребление на основни строителни материали (дървен материал, цимент, метал) на 1 милион рубли. прогнозна стойност на строително-монтажните работи, коефициент на застрояване, дължина на комуникациите и пътищата, обем на земните работи за вертикално планиране, комунални услуги и пътно строителство, разходи за развитие на обекта (разрушаване на сгради, обезлесяване, отводняване и др.), тегло на сградите издигнат, степен полезно използванеобем и площ на сградите, трудоемкост на производството на продукти в предприятие в процес на изграждане, транспортни разходи в завода, разходи франко завода
Коефициентът на застрояване К3 отразява степента на използване на парцела, който се застроява
Подобряване на решенията за пространствено планиране. Икономическата ефективност на проекта до голяма степен се влияе от увеличаването на плътността на застрояване на района. При нисък коефициент на развитие дължината на комуналните линии и пътищата се увеличава, разходите за подобряване, разходите за вътрешнофабричен транспорт и експлоатацията на комуналните мрежи се увеличават.
Изчисляването на коефициентите на развитие k3 и използването на територията ki се извършва съответно по формулите
Необходимо е също така да се създадат предпоставки за намаляване на времето и подобряване на качеството на реконструкцията. За да направите това, е необходимо да се повиши нивото на индустриализация на реконструктивните строително-монтажни работи, които се характеризират с висока трудоемкост, ниска степен на механизация и недостатъчно използване на стандартни решения за пространствено планиране. Трябва да се въведе по-широко малката механизация (особено при вътрешноцехова работа), както и стандартното проектиране при разширяване на съществуващи предприятия и изграждане на нови производствени сгради. Важно е производствените площи на предприятията да се използват по-ефективно, като се увеличи темпът на развитие. Подобряване на предлагането на организации, извършващи реконструкция, строителни материалии конструкции, навременна доставка на оборудване за монтаж.
Дори за действащи предприятия от един и същи тип показателите за коефициента на развитие на промишлената територия са изключително разнообразни.
През 1958 г. една трета от изследваните предприятия са с ниска плътност на застрояване - до 20%; преобладаващата част от фабриките през същия период заемат не повече от 40% от промишлената територия със закрити помещения и открити складове. И само във фабриките, съставляващи 7% от общия, имаше висок коефициент на застрояване - 0,61-0,79. Сред изследваните предприятия разликата по този показател през 1958 г. е голяма (0,05-0,79).
За 1958-1970г В тези предприятия използването на територията е донякъде подобрено. През 1970 г. имаше по-малко фабрики с много ниска гъстота на застрояване и съответно нарастване на броя на предприятията с висока гъстота на застрояване. Въпреки това, в момента по-малко от една трета от фабриките използват около 20% от общата площ на индустриалната територия на завода под покрити сгради, конструкции и открити складове, а само една шеста от предприятията имат висок темп на развитие - над 60%.
Въпреки очевидните предимства на компактните решения на генералните планове, в много проекти, както показва практиката на тяхното преразглеждане, се допускат много ниски коефициенти на развитие (0,17-0,37 срещу 0,6-0,7 в най-добрата практика).
Коефициент на индустриално развитие плосък 01 0 0,15
Стойностите на коефициентите a и b за различни показатели в райони на стари и нови сгради с различен брой етажи са дадени в табл. П-1. Индикаторите за 1000 m3 максимално почасово потребление на газ могат да бъдат получени чрез умножаване на показателите, изчислени на 1000 души, с коефициент, равен на частното от разделянето на броя часове на максимално използване на средногодишното потребление на газ на човек, изразено в кубични метри. Технико-икономически показатели на газоразпределителните мрежи ниско налягане„за целия град или друго населено място се определят като среднопретеглена стойност на показателите за устройствени зони.
Промяната в широк спектър от товари в мрежи с ниско налягане, които практически не носят промишлен товар, е възможна, като правило, само в райони на едноетажни имоти и 1-2-етажни сгради, където газоснабдяването е от мрежи с ниско налягане за нуждите на топла вода и отопление е широко практикуван. Системите за централно отопление и топла вода за нови високи (обикновено) и ниски (в повечето случаи) жилищни сгради се снабдяват с топлина и топла водаот топлоелектрически централи и по-големи котелни, свързани към мрежи със средно (високо) налягане. В значителна и бързо нарастваща степен старите многоетажни сгради се захранват с топлина и от ТЕЦ и котелни, свързани към мрежи със средно (високо) налягане. Този процес се наблюдава и при по-плътното старо ниско строителство. Горното, както и частичното използване на окопи с наклони, се вземат предвид при определяне на коефициентите, дадени в табл. П-4.
При полагане на газопроводи със средно налягане за газоснабдяване на градски райони и села с ниска плътност на застрояване (дом, 1-2 етажа), можете да използвате коефициенти съответно 0,85 и 1,3.
Технико-икономическите показатели на вариантите на строителния план включват 1) стойността на строителството като процент от общата прогнозна стойност. Този показател се сравнява с прогнозния лимит за тези разходи и с други варианти на строителния план 2) продължителността на работата по организиране на строителната индустрия в подготвителния период 3) обемът, цената на разходите и интензивността на труда на работата по временни сгради и конструкции като цяло и за отделни видове строителство (мрежи, сгради, пътища и др.) и работи (складови, транспортни и др.). Тези цифри се изчисляват на базата на 1 милион рубли.
