- Планировочная структура населенного пункта, ее элементы
- Архитектурно-планировочная композиция, определение, понятия, ее компоненты
- Важнейшие средства и приемы архитектурно – планировочной композиции
- Улицы как основа планировочной структуры и архитектурно-планировочной композиции населенных пунктов
- Типологическая и конструктивная характеристики жилых домов
- Санитарно-гигиенические и противопожарные требования к размещению жилых домов
- Архитектурно-планировочная структура и композиция жилой зоны
- Условия организации культурно-бытового обслуживания населения
- Предприятия торговли, общественного питания и бытового об¬служивания
- Кооперированные здания и комплексы общественных центров
- Структура, функции, архитектурно – пространственная композиция общественного центра
- Очередность и этапы осуществления мероприятий по реконструкции жилой зоны
- Социальные и архитектурно-планировочные задачи реконструкции
- Основные задачи инженерной подготовки территории населенных пунктов
- Виды инженерных мероприятий по подготовке территорий населенных пунктов
- Мероприятия по сохранению и улучшению среды населенных пунктов
- Организация сельскохозяйственного предприятия как основа размещения производственных объектов
- Функциональные взаимосвязи между производственными комплексами, жилой зоной, сельскохозяйственными угодьями и дорогами
- Санитарно-гигиенические зооветеринарные и противопожарные условия размещения производственных объектов
- Общие правила планировки и застройки территории производственного комплекса
- Общие требования формирования производственной зоны города
- Градостроительные требования к размещению промышленности
Термины и определения
Литература
Система показателей для оценки планировочных решений жилой и производственной зоны
Рассмотрим основные технико-экономические показатели, используемые для оценки степени оптимальности планировки жилой и производственной зоны.
Плотность населения выражают числом жителей, приходящихся на 1 га площади населенного пункта.
Коэффициент плотности жилой застройки - показатель безразмерный и отражает плотность жилого фонда. Вычисляется как отношение площади всех этажей жилых зданий к площади участка.
Коэффициент плотности жилой застройки брутто вычисляют по формуле:
Пбр = Пж:П1, (3)
где Пж — общая площадь в жилых домах (площадь всех этажей всех зданий, м2);
П1 —площадь жилой зоны населенного пункта, м2.
Коэффициент плотности жилой застройки нетто рассчитывают по формуле
Пнт = Пж:П2, (4)
где П2 — площадь жилой зоны части населенного пункта (участка, квартала, района), на которой размещены жилые дома, м2.
Коэффициент плотности жилой застройки брутто зависит от типов жилых домов, размеров приусадебных участков и кварталов, площади улиц и проездов, площади под зелеными насаждениями общего пользования, площадей участков, непригодных под застройку, но расположенных в границах населенного пункта. На величину коэффициента плотности жилой застройки нетто влияют только типы жилых домов и площадь жилой зоны.
В связи с тем, что населенные пункты часто застраивают различными типами жилых домов, коэффициент плотности жилой застройки нетто определяют для каждой строительной зоны.
Коэффициент застройки отражает плотность застройки, как жилой, так и производственной зоны. Он вычисляется как отношение суммы площадей, непосредственно занятых под зданиями (м2), к площади территории, на которой они размещены в м2. Коэффициент застройки является безразмерным, может определяться как показатель брутто и как показатель нетто.
Коэффициент застройки или коэффициент плотности застройки жилой и производственной зоны в соответствии со СНиП в редакции 2008 для городских и сельских населенных пунктов (брутто) и участков территориальных зон (нетто) рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 26. Расчетные коэффициенты меньше указанных в таблице характеризуют как низкие, коэффициенты больше указанных - высокие.
Таблица 26 - Показатели плотности застройки населенных пунктов и участков территориальных зон
| Территориальные зоны | Коэффициент застройки | Коэффициент плотности застройки |
| Жилая зона: | ||
| Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами | 0,4 | 1,2 |
| Тоже - реконструируемая | 0,6 | 1,6 |
| Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности | 0,4 | 0,8 |
| Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками | 0,3 | 0,6 |
| Застройка одно-двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками | 0,2 | 0,4 |
| Общественно-деловая зона: | ||
| Многофункциональная застройка | 1,0 | 3,0 |
| Специализированная общественная застройка | 0,8 | 2,4 |
| Производственная зона Промышленная Научно - производственная * Коммунально-складская |
0,8 0,6 0,6 |
2,4 1,0 1,8 |
* без учета опытных полей и полигонов, резервных территорий и санитарно-защитных зон.
Примечания:
1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.
Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.
2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
3. Границами кварталов являются красные линии.
4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм.
В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик населенного пункта, историческая среда, ландшафт).
Важным технико-экономическим показателем, характеризующим проект планировки, является баланс территории. В балансе территории показывают площади по всем видам ее использования. Для жилой зоны при составлении баланса общие площади жилых территорий вычисляют отдельно по различным типам застройки. Площади территории общественного назначения (под улицами, дорогами, площадями, а также участки, непригодные под застройку - овраги, водоемы и др., но расположенные в границах населенного пункта) также вычисляются и показываются отдельно. Все эти показатели, выраженные в гектарах и процентном отношении, заносят в специальную таблицу. Помимо технико-экономических показателей приводят данные о численности населения и обеспеченности его жилым фондом.
Основные технико-экономические показатели могут быть дополнены и другими: линейная плотность застройки, средние и максимальные радиусы обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения и др.
Показатели для оценки планировки и застройки производственной зоны. В производственной зоне осуществляются различные процессы производства. Поэтому при оценке экономической целесообразности планировки и застройки производственной зоны прежде всего анализируют условия, созданные для правильной организации технологических процессов. Затем рассчитывают технико-экономические показатели, основными из которых являются баланс территории, коэффи застройки производственных комплексов, коэффициент использования территории в каждом комплексе, стоимость строительства и благоустройства.
В балансе территории для производственной зоны вычисляют площади производственных комплексов, санитарно-защитной зоны, площади под дорогами, проездами, площадками для стоянки автомобилей и других территорий в пределах производственной зоны.
Коэффициент застройки определяют для каждого производственного комплекса так же, как и в жилой зоне.
Коэффициент использования территории — отношение площади, полезно используемой в каждом комплексе (непосредственно под застройку, для устройства выгульных дворов, площадок, дорожек, окаймляющего участок озеленения), к площади, занятой комплексом. Чем он ближе к единице, тем полнее и полезнее использована территория комплекса.
Промежуточную технико-экономическую оценку отдельных показателей проекта планировки проводят в процессе проектирования, сопоставляя различные варианты. Окончательно проект оценивают по завершении проектных работ и формируют ведомость технико-экономических показателей (таблица 27).
Таблица 27 - Технико-экономическая оценка проекта планировки (генерального плана) населенного пункта
| № п/п |
Наименование | Ед. изм. |
Характеристика | |
| сущест-вующая | проект-ная | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Площадь населенного пункта | га | ||
| 2 | Население: | |||
| - численность жителей населенного пункта; | чел. | |||
| - демографическая характеристика: | ||||
| - дети до 7 лет; | %/чел. | |||
| - дети от 7 до 15 лет; | %/чел. | |||
| - женщины свыше 55 лет; | %/чел. | |||
| - мужчины свыше 60 лет; | %/чел. | |||
| - женщины от 16 до 55 лет; | %/чел. | |||
| - мужчины от 16 до 60 лет; | %/чел. | |||
| - градообразующая характеристика: | ||||
| - градообразующая группа; | %/чел. | |||
| - обслуживающая группа; | %/чел. | |||
| - несамодеятельная группа; | %/чел. | |||
| - плотность населения | чел./га | |||
| 3 | Жилая зона: | |||
| - число усадебных жилых домов: | шт. | |||
| - площадь жилой зоны; | га | |||
| - площадь под жилыми домами; | м2 | |||
| - жилая площадь; | м2 | |||
| - число блокированных жилых домов: | шт. | |||
| - площадь жилой зоны; | га | |||
| - площадь под жилыми домами; | м2 | |||
| - жилая площадь; | м2 | |||
| - число мало и среднеэтажных многоквартирных (секционных) жилых домов; | шт. | |||
| - площадь жилой зоны; | га | |||
| - площадь под жилыми домами; | м2 | |||
| - жилая площадь; | м2 | |||
| - число многоэтажных многоквартирных жилых домов, | шт. | |||
| - площадь жилой зоны; | га | |||
| - площадь под жилыми домами; | м2 | |||
| - жилая площадь; | м2 | |||
| - коэффициент жилой застройки; | б/р | |||
| - коэффициент плотности жилой застройки; | б/р | |||
| - площадь жилого фонда на человека | м2/чел. | |||
| 4 | Общественно-деловая зона: | |||
| - площадь общественно-деловой зоны; | га | |||
| - площадь общественного центра; | га | |||
| - размер центральной площади; | га | |||
| - объекты общественно-деловой зоны: | ||||
| - администрация; | шт. | |||
| - клуб; | шт. | |||
| - почта и другие | шт. | |||
| 5 | Производственная зона: | |||
| - площадь производственной зоны; | га | |||
| - расположение производственной зоны; | ст.св./м | |||
| - состав производственной зоны: | ||||
| - коровник и др., производственная мощность, площадь зем.уч. | шт./га | |||
| 6 | Рекреационная зона: | |||
| - озеленение общественного использования; | га | |||
| - озеленение ограниченного использования; | га | |||
| - озеленение специального назначения; | га | |||
| - общая площадь озеленения | га | |||
| - площадь озеленения на одного жителя | м2/чел. | |||
| 7 | Зона специального назначения: | |||
| - кладбище; | ст.св./га | |||
| - скотомогильник; | ст.св./га | |||
| - свалка бытовых отходов и другие | ст.св./га | |||
| 8 | Зона инженерных и транспортных инфраструктур: | |||
| - улично-дорожная система: | ||||
| - улицы с дорогами с асфальтобетонным покрытием; | га | |||
| - протяженность дорог с асфальтобетонным покрытием; | м | |||
| - ширина дорог с асфальтобетонным покрытием; | м | |||
| - площадь дорог с асфальтобетонным покрытием; | га | |||
| - улицы с дорогами с гравийно-щебневым покрытием; | га | |||
| - протяженность дорог с гравийно-щебневым покрытием; | м | |||
| - ширина дорог с гравийно-щебневым покрытием; | м | |||
| - площадь дорог с гравийно-щебневым покрытием; | га | |||
| - улицы с грунтовыми дорогами; | га | |||
| - протяженность дорог с грунтовым покрытием; | м | |||
| - ширина дорог с грунтовым покрытием; | м | |||
| - площадь дорог с грунтовым покрытием; | га | |||
| - остановки городского транспорта; | шт./га | |||
| - остановки междугороднего тр-рта; | шт./га | |||
| - автовокзалы; | шт./га | |||
| - другие транспортные системы: | ||||
| - водоснабжение; | да/нет | |||
| - канализация; | да/нет | |||
| - теплоснабжение; | да/нет | |||
| - газификация; | да/нет | |||
| - электроснабжение; | да/нет | |||
| - другие | ||||
| 9 | Инженерная подготовка территории: | |||
| - осушение; | да/нет | |||
| - защита от затопления; | да/нет | |||
| - защита от селевых потоков; | да/нет | |||
| - борьба с оврагообразованием; | да/нет | |||
| - противооползневые работы; | да/нет | |||
| - организация поверхностного стока; | да/нет | |||
| - орошение воздушного бассейна; | да/нет | |||
| - благоустройство берегов рек, озер, оврагов; | да/нет | |||
| - озеленение; | да/нет | |||
| - охрана окружающей среды; | да/нет | |||
| - предупреждение пожаров на землях, примыкающих к населенному пункту; | да/нет | |||
| - другие | ||||
Классификация объектов общественной застройки по функциональному назначению. Они подразделяются на следующие группы: объекты народного образования и воспитания; объекты здравоохранения; физкультурные и спортивные сооружения; учреждения культуры и искусства; предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания; административные и общественные организации; учреждения массового отдыха. Деление культурно-бытовых объектов по функциональному назначению связано с дифференцированным подходом к их нормированию различным характером размещения объектов в плане города.
Размещение учреждений культурно-бытового обслуживания в городах должно проектироваться комплексно для селитебной зоны , мест приложения труда и зон массового отдыха.
Учреждения повседневного пользования размещаются в микрорайоне из расчета 5-7 минут ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500м.
Учреждения периодического пользования располагаются на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 минут, что отвечает радиусу доступности примерно 1500м.
Учреждения эпизодического пользования размещаются на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них на общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при разработке генеральных планов стремятся исходить из 20-30 минутной доступности. Учреждения и предприятия обслуживания следует размещать на территории городских и сельских поселений, приближая их к местам жительства и работы, предусматривая, как правило, формирование общественных центров в увязке с сетью общественного пассажирского транспорта.
При определении числа, состава и вместимости учреждений и предприятий обслуживания в городах центрах систем расселения следует дополнительно учитывать приезжающее население из других городских и сельских поселений, расположенных в зоне, ограниченной затратами времени на передвижения в большой, крупный и крупнейший городские центры или подцентры систем расселения - не более 1ч.; в исторических городах необходимо учитывать также туристов.
Радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, как правило, следует принимать не более:
| Детские дошкольные учреждения в городах | 300м |
| В сельских поселениях и в малых городах, при 1-, 2-х этажной застройке | 500м |
| Общеобразовательные школы | 750м |
| Для начальных классов | 500м |
| Помещение для физкультурно-оздоровительных занятий | 500м |
| Физкультурно-спортивные центры жилых районов | 1500м |
| Поликлиники и их филиалы в городах | 1000м |
| Раздаточные пункты молочной кухни | 500м |
| 800м | |
| Аптеки в городах | 500м |
| То же, при одно- и двухэтажной застройке | 800м |
| Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах | 500м |
| То же, при одно- и двухэтажной застройке | 800м |
| То же, в сельских поселениях | 2000м |
| Отделения связи и филиалы сберегательного банка | 500м |
Показатели, характеризующие застройку рассматриваемых видов проектов, могут быть подразделены на две группы:
1 . Показатели, характеризующие жилые и общественные здания и их использование;
2 . показатели, регламентирующие использование территорий.
Для жилых зданий:
Жилая площадь, кв.м - суммаплощадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов;
Общая площадь, кв .м - сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров и шлюзов;
Средняя общая площадь квартиры, кв .м - отношение общей площади квартир к их количеству.
Планировочный коэффициент, К 1 - отношение жилой площади квартир к общей. Значение его изменяется в зависимости от качества планировки квартиры в части выхода жилой площади и от среднего размера квартиры.
Объемный коэффициент, К 2 - отношение объема жилого здания к общей площади.
Коэффициент, К 3 - отношение объема жилого здания к общей площади застройки. Изменение значения коэффициента К 3 связано с конструктивно-планировочными решениями зданий различной этажности.
Средняя этажность жилой застройки, Э -определяется по формуле средневзвешенной гармонической
Э = О / (О 1 + О 2 / 2 + О 3 /3+…+ О n /n) где
О - общая жилая площадь, кв.м
О 1 , О 2 ,О 3 , … О n - общая площадь одно-, двух-, трех- и т.д. этажных зданий
n - количество этажей;
Показатель средней этажности характеризует вертикальный облик города.
Строительный объем, м 3 наземной части общественных зданий с чердачным перекрытием - произведение площади горизонтального сечения, взятой по внешнему обмеру здания на уровне первого этажа выше цоколя, на полную высоту здания, измеренную от уровня первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.
Использование жилых зданий характеризуется показателем средней жилищной обеспеченности, выражаемым количеством кв. метров общей площади на одного жителя.
Использование культурно-бытовых объектов - показателем строительного объема, приходящегося на одного жителя по отдельным видам обслуживания и в целом, а также показателем удельной емкости соответствующих видов обслуживания в расчете на 1000 жителей.
Плотность застройки, П - показатель, отражающий соотношение застроенных и незастроенных площадей на жилой территории.
При разработке проектов плотность рассчитывается по формуле
П = 100 С /Т ж , где
П - плотность застройки жилой территории, умноженная на 100%
С - суммарная площадь под застройкой жилыми зданиями
Т ж - жилая площадь.
Плотность жилого фонда нетто - количество общей площади, приходящейся на 1га жилой территории:
s нетто = О / Т ж где
s нетто - плотность жилого фонда нетто, кв.м общей площади на 1га
О - общая площадь жилых зданий, кв.м
Т ж - жилая территория, га
При необходимости допустимая плотность жилого фонда нетто может быть вычислена по формуле
s нетто = (10 4 n) / S ж где
n -норма жилищной обеспеченности, кв.м общей пл. /чел.;
S ж --удельный размер жилой территории, кв.м на чел.;
Площадь жилой территории на одного человека должна быть такой, чтобы обеспечить комфортные условия для отдыха на придомовых озелененных территориях, нормальный подход и проезд к домам, а также выполнение бытовых функций (сушка белья, чистка ковров, временное хранение автомобилей).
s нетто = 10 2 П b где
П - плотность застройки,%
b - выход общей площади всех этажей на 1 кв. м площади застройки дома, кв.м
Плотность жилого фонда микрорайона брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории микрорайона. Она рассчитывается по формуле
s м брутто = О /Т м где
s м брутто - плотность жилого фонда микрорайона брутто, кв.м пл. /га;
О - общая площадь жилых зданий, кв.м;
Т м - территория микрорайона, га;
При застройке зданий разной этажности плотность жилого фонда рассчитывается по формуле
s брутто = 100 / (а 1 / s 1 + а 2 / s 2 + а 3 / s 3), где
s брутто - средневзвешенная плотность жилого фонда микрорайона, кв.м общ пл. на га;
а 1 ,а 2 , а 3 - общая площадь жилых зданий принятой в проекте этажности; % от общей площади всех жилых зданий микрорайонов;
s 1 , s 2 , s 2 - плотность жилого фонда микрорайона в зависимости от принятой этажности.
При необходимости обоснования допустимых размеров плотности жилого фонда микрорайона брутто для конкретных условий расчет может быть произведен по формуле
s м брутто = (10 4 n) / (S ж + S о), где
n - норма жилой обеспеченности;
S ж - удельный размер жилой территории, кв.м /чел.;
S о - удельный размер общественной территории, (включая физкультурные и спортивные сооружения и зеленые насаждения общемикрорайонного пользования,) кв.м /чел.
Плотность жилого фонда района брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории жилого района:
s жр брутто = О / Т р где
О - общая площадь жилоых зданий,кв.м;
Т р - территория жилого района, га;
Плотность населения нетто, брутто микрорайона, брутто жилого района - количество населения, приходящегося соответственно на 1 га жилой территории микрорайона и жилого района
s н = Ч /Т ,чел. /га,где
Ч - численность населения в соответствующем планировочном образовании, чел.
Т - территория соответствующего территориального образования, га;
Плотность жилого фонда зависит от:
§ Количество значений санитарно-технических норм;
§ Типов жилых строений (этажности, длины, ширины, внутренней планировки корпусов)
§ Типов жилой застройки (рядовой, строчной, периметральной)
§ Типов культурно-бытовых учреждений (отдельно стоящих или встроенных, комбинированных или одного профиля, крупных или мелких)
§ Обеспеченности учреждениями культурно-бытового обслуживания и структурного построения их сети
§ Размеров участков различного функционального назначения.
Санитарно-гигиенические нормы всегда задаются жестко и однозначно.
Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.
Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.
О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:
«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»
Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.
Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.
Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.
Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.
В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:
НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.
- Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
- Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
- Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
- Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
- Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
- Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
- Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.
В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
Плотность застройки – соотношение суммы полезных площадей всех этажей всех зданий к единице территории (тыс. м 2 /га). Полезная площадь здания определяется в габаритах его наружных стен. С учётом количества строений и площади участка вычисляется плотность застройки, что в общих чертах означает используемость, значимость, социальную и экономическую полезность участка земли.
Фактор полезности по существу - жилые районы, общественно-деловая или производственная зона. Смысл плотности в каждом случае свой. Различают также сплошную, рядовую и открытую застройки.
Гражданский кодекс определяет правовой механизм, социально-экономическая ситуация формирует цель, а проекты планировки определяют, как именно и что именно необходимо строить.
Правильная разработка и реализация плана по развитию территории существенным образом влияет:Плотность застройки часто позиционируется в смысле важного коэффициента: соответствие между площадью строения с учётом этажности и размерами участка, на котором оно находится. Смысл этого коэффициента варьируется от назначения здания и места его нахождения.
- на исполнение инженерных сооружений;
- на организацию транспортной инфраструктуры;
- на оценку экономической целесообразности;
- на иные важные аспекты.
Планы по развитию территории обеспечивают совместимость новых и реконструируемых строений с имеющейся инфраструктурой, а также надлежащий уровень жизни населения.
В спальных районах запрещено сооружение транзитных проездов через дворовые территории. Важное значение имеет размещение зон общественно-деловой значимости: медицина, культура, торговля, общественное питание и т. п.
Основные правила.
- Обеспечить граждан всем необходимым.
- Овеществить нормальное и естественное функционирование застройки.
- Создать возможности благоустроенного проживания.
- Организовать транспортный сервис во всех необходимых направлениях.
Промышленные территории по категориям производства размещаются с учётом финансовой эффективности, безопасности, экологии и норм санитарии, в частности, транспортный сервис для работников, поставка сырья и материалов, отгрузка продукции. В любом случае промышленные предприятия размещаются вне жилых кварталов.
Расчёт зоны для проживания делается на 20 лет.
Застройка территории
Фактическая необходимость в реконструкции, постройке новых строений для жилья различных типов рассчитывается на основе планов (развитие территорий) и исследований, включающих:
- анализ имеющихся показателей;
- прогноз.
Состояние плотности застройки определяет необходимое развитие жилищного и общественного фондов, динамику статуса (семья, пенсионеры, молодёжь) населения. Учитывается размер доходов граждан, сложившаяся и будущая жилищная потребность населения.
Возле дома могут располагаться приусадебные земельные участки для ведения жильцами собственного хозяйства. Такое строение обозначается, как усадебное. Жилой район, как правило, должен иметь расчёт количества объектов жизнеобеспечения (магазины, коммунальные, административные, больницы, культурные центры, библиотеки и т. п.). Возможно функционирование безопасных коммерческих предприятий, не допускающих превышений по экологическим нормативам, санитарным и пожарной безопасности.
Плотность застройки определяется периметрами объектов и линиями между ними. При реконструкции существующего жилого фонда обычно образуются весьма сложные условия.
Расчёт и строгое соблюдение необходимых норм и требований обязательны. Но правовой аспект (прежде всего нормы строительных, архитектурных и иных основополагающих правил застройки) всегда пересекается с «неправовым», но существенным моментом – интересами жителей. Причём последние имеют вполне конкретное материальное выражение как собственники жилья и субъекты вполне конкретных прав на надлежащее благоустроенное проживание.
Требование «непросматриваемости» должно быть обеспечено – особенный обычай в жилом строительстве, имеется в виду невозможность из окон одного здания видеть внутренние помещения другого строения. Однако на практике, особенно при линейной застройке однотипными многоэтажками, об этом требовании забывается.
Линии от периметра промышленных строений до жилых зданий и общественно значимых объектов, а также до границ дошкольных и общеобразовательных организаций, центров здравоохранения, культуры и отдыха проектируются обычно более пятидесяти метров.
Площадки и площади застройки
Территория района проживания граждан, помимо исторического (сложившегося) уклада, неодинакова по своей структуре. Жилые здания размещаются в определённом порядке, каждое здание может иметь свой комплект «сервиса».
Детские площадки, парковки и тротуары – естественная часть любого здания. Парковка или подземный гараж есть не у каждого здания. Особенности местности влияют на электрификацию, санитарное и противопожарное обеспечение окружающей каждое здание территории.
Даже два одинаковых здания, построенных по одному и тому же проекту, будут отличаться конструктивно с инженерной точки зрения. Обычно зелёные насаждения и естественные парковые зоны стараются сохранить в планах застройки.
От местонахождения территории застройки (городская черта, за ней, в деревне, в городском районе, в областном центре и т. д.) и структуры местности все традиционные площадки (детские, санитарные, вспомогательно-технические и т. п.) отличаются. В некоторых случаях при жилых строениях располагаются пристройки (например, сарай или гараж). Иногда к зданию примыкают небольшие приусадебные участки.
Варианты застройки города и деревни порой разительно отличаются, а возможности реконструкции во втором случае, например, в транспортных коммуникациях, существенно ограничены. Однако в первом случае жители ограничены в собственных пристройках (теплицы, гаражи, сараи), а во втором нет.
Исторически складывавшаяся жизнедеятельность людей не может быть изменена моментально в контексте размещения:
- зданий;
- дорог;
- мест отдыха;
- парковых территорий и других конструкций.
Как правило, реконструкция выполняется по мере необходимости. Это может быть следствием техногенной аварии, износа строения или инженерного сооружения.
Многие причины необходимости реконструкции существующего жилого фонда лежат в существенном износе некоторых зданий, что затрагивает другие сооружения вследствие необходимости перепланировки, например, инженерных сооружений.
Другие причины появляются вследствие постройки новых транспортных магистралей, которые оказывают неожиданное существенное влияние на привычную сложившуюся жизнь в жилой зоне.
Снос конструкций и строительство новых сопряжены со значительными финансовыми и временными затратами. Кроме того, играет существенную роль исторический момент, когда определённое сооружение необходимо сохранить, восстановив его внешний вид, укрепив износившиеся элементы конструкции.
Если даже смена названия улицы несёт за собой не только «моральные издержки», то что говорить про изменение материальных объектов, расположенных на реконструируемой территории.
Учёт интересов жителей реконструируемой территории имеет решающее значение при изменении плотности застройки, хотя роль административного ресурса не менее велика. В настоящее время, характерный пример, ещё находятся в фонде двух-, четырёх-, пятиэтажные здания, построенные после Великой Отечественной войны, но здесь реконструкция многоквартирными зданиями всегда сопряжена с переселением, затратами и далеко не просто реализовать желаемое.
Увеличение плотности застройки не всегда позволяет решить проблему реконструируемого района, а перемещение жителей вызывает естественный протест.
Вопрос эффективной жилой застройки всегда был и остаётся сложным, поскольку затрагивает имущественные интересы граждан, влияет на их имущественные права.
Практика показывает, что баланс интересов при планировании оптимального варианта архитектурного развития территории, её инфраструктуры в контексте благоустройства, сервиса, транспорта всё же может быть достигнут в большинстве случаев.
Коэффициент застройки определяется делением площади застройки на общую площадь промышленной площадки.
К дополнительным, или частным, показателям причисляются удельная трудоемкость, удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений , коэффициент сборности , расход основных строительных материалов (леса, цемента, металла) на 1 млн руб. сметной стоимости строительно-монтажных работ коэффициент застройки протяженность инженерных коммуникаций и дорог, объем земляных работ по вертикальной планировке, инженерным коммуникациям и устройству дорог, затраты на освоение участка (снос строений, вырубку леса, дренаж и т.п.), масса возводимых зданий, степень полезного использования объема и площади зданий, трудоемкость изготовления продукции на строящемся предприятии, внутризаводские транспортные расходы , расходы по экс-
Коэффициент застройки К3 отражает степень использования застраиваемого земельного участка
Совершенствование объемно-планировочных решений. На экономичность проекта в большой степени влияет увеличение плотности застройки территории. При низком коэффициенте застройки возрастает протяженность инженерных коммуникаций, дорог, увеличиваются затраты на благоустройство, издержки на внутризаводской транспорт и эксплуатацию инженерных сетей.
Расчет коэффициентов застройки к3 и использования территории ки производится соответственно по формулам
Следует также создать предпосылки для сокращения сроков и улучшения качества реконструкции. Для этого необходимо повысить уровень индустриализации реконструктивных строительно-монтажных работ , отличающихся высокой трудоемкостью, малой степенью механизации, недостаточным применением типовых объемно-планировочных решений. Следует шире внедрять малую механизацию (особенно при внутрицеховых работах), а также типовое проектирование при расширении действующих предприятий и строительстве новых производственных корпусов. Важно эффективнее использовать производственные территории предприятий, повышая коэффициент застройки. Улучшать снабжение организаций , осуществляющих реконструкцию, строительными материалами и конструкциями, своевременно поставлять оборудование для монтажа.
Чрезвычайно разнообразны Даже для однотипный действующих заводов показатели коэффициента застройки промышленной территории.
Низкую плотность застройки--до 20%-имела в 1958 г. треть обследованных предприятий подавляющая часть заводов в этот же период занимала крытыми помещениями и открытыми складами не более 40% промышленной территории. И только на заводах, составляющих 7% общего количества, был высокий коэффициент застройки - 0,61-0,79. Среди обследованных заводов перепад этого показателя в 1958 г. велик (0,05-0,79).
За 1958-1970 гг. на этих предприятиях использование территории несколько улучшилось. В 1970 г. стало меньше заводов с очень низкой плотностью застройки и соответственно увеличилось количество предприятий с высоким коэффициентом застройки. Однако и в настоящее время меньше трети заводов используют под крытыми зданиями, сооружениями и открытыми складами около 20% общей площади промышленной территории завода и только шестая часть предприятий имеет высокий коэффициент застройки - свыше 60%.
Несмотря на очевидные преимущества компактных решений генеральных планов , во многих проектах, как показала практика их пересмотра, допускаются весьма низкие коэффициенты застройки (0,17-0,37 против 0,6-0,7 в передовой практике).
Коэффициент застройки пром. пло- 01 0 0.15
Значения коэффициентов а и b для различных показателей по районам старой и новой застройки с различной этажностью приведены в табл. П-1. Показатели на 1000 м3 максимально-часового расхода газа могут быть получены путем умножения показателей, рассчитанных на 1000 чел., на коэффициент, равный частному от деления числа часов использования максимума на выраженный в кубометрах среднегодовой расход газа на 1 чел. Технико-экономические показатели газораспределительных сетей низкого давления в "целом по городу или другому населенному пункту определяются как средневзвешенные из показателей по зонам застройки.
Изменение в широком диапазоне нагрузок на сетях низкого давления, практически не несущих промышленной нагрузки, возможно, как правило, только в районах одноэтажной усадебной и 1-2-этажной застройки, где широко практикуется подача газа от сетей низкого давления на нужды горячего водоснабжения и отопления. Системы центрального отопления и горячего водоснабжения нового многоэтажного (как правило) и малоэтажного (в большинстве случаев) жилого фонда снабжаются теплом и горячей водой от ТЭЦ и более крупным котельных, подключаемых к сетям среднего (высокого) давления. В значительной и быстровозрастающей мере от ТЭЦ и подключаемых к сетям среднего (высокого) давления котельных снабжается теплом и старая многоэтажная застройка. Процесс этот наблюдается и в более плотной старой малоэтажной застройке. Изложенное, а также частичное использование траншей >с откосами учтены при определении коэффициентов, приведенных в табл. П-4.
При прокладке газопроводов среднего давления для газоснабжения городских районов и поселков с застройкой низкой плотности (усадебной, 1-2-этажной) можно пользоваться коэффициентами соответственно 0,85 и 1,3.
К технико-экономическим показателям вариантов стройгенплана относятся 1) стоимость строительного хозяйства в процентах от общей сметной стоимости . Данный показатель сравнивается со сметным лимитом на эти затраты и с другими вариантами стройгенплана 2) продолжительность работ по организации строительного хозяйства в подготовительный период 3) объем, стоимость затрат и трудоемкость работ на временные здания и сооружения в целом и по отдельным видам строительства (сети, здания, дороги и др.) и работ (складские, транспортные и др.). Эти показатели рассчитываются к 1 млн. руб.
