خریدار می تواند بیشتر اطلاعات خرید آپارتمان را از چندین سند که باید از فروشنده درخواست کند به دست آورد. بیایید با جزئیات به آنها نگاه کنیم و به شما بگوییم که باید به چه تفاوت هایی توجه ویژه داشته باشید.
سند اصلی
سند اصلی تأیید کننده حق مالکیت و تصرف ملک، گواهی ثبت مالکیت است. هنگام بررسی تمیزی یک آپارتمان، باید با مطالعه این سند شروع کنید، زیرا حاوی اطلاعات مفید زیادی در مورد ملک است.
اول از همه باید به تاریخ صدور گواهینامه توجه کنید. اگر اخیراً دریافت شده است، لازم است بدانید که چرا مالک تصمیم به فروش ملک خود گرفته است. منطقی است که بعید است آنها بلافاصله و بدون دلایل خاصی از شر یک جسم مایع خلاص شوند. و هنگامی که فروشنده نمی تواند دلیل عمل خود را توضیح دهد، دلیل بر احتیاط است.
گواهی ثبت مالکیت همیشه نشان می دهد که بر چه اساسی صادر شده است. این می تواند قرارداد خرید و فروش، هدیه، خصوصی سازی، گواهی وراثت، تصمیم دادگاه یا مقام اجرایی و غیره باشد.
اگر مالکیت بر اساس قرارداد هدیه یا بر اساس گواهی وراثت ایجاد شده است، مطمئن شوید که آیا فروشنده از بستگان شخصی است که ملک را هدیه کرده یا به ارث برده است یا خیر. اگر نه، دریابید که چرا مالک فعلی آپارتمان تصمیم به فروش آن گرفته است. شاید فرد می ترسد که بستگان مالک قبلی قانونی بودن هبه یا قرارداد ارث را به چالش بکشند.
مبنای پیدایش مالکیت آپارتمانی که فروشنده در مرحله ساخت و ساز به دست آورده است، معمولاً گواهی پرداخت کامل سهم در تعاونی مسکن یا قرارداد مشارکت سهام (بسته به طرح خرید آپارتمان از سازنده) است. . در این صورت حتما متوجه شوید که آیا فروشنده در زمان انعقاد قرارداد متاهل بوده است یا خیر. از این گذشته ، آپارتمان ملک مشترک است و رضایت نامه محضری همسر دوم برای فروش لازم است. این سند صرف نظر از اینکه مالک آپارتمان فروخته شده چه کسی است - یک همسر یا هر دو - مورد نیاز است.
رئیس کیست
بررسی اینکه آیا تعداد مالکان با تعداد مالکان ثبت شده مطابقت دارد یا خیر، مهم است. در حالت ایده آل، قبل از انعقاد قرارداد خرید و فروش، کلیه ساکنان ثبت نام شده باید از ثبت نام خارج شوند. به یاد داشته باشید افرادی که سهمی در مالکیت ندارند، اما در یک آپارتمان ثبت نام کرده اند، در برخی موارد حق زندگی در آن را حفظ می کنند. به عنوان مثال، شهروندانی که در خصوصی سازی یک آپارتمان شرکت نکرده اند، طبق قانون، حق استفاده نامحدود از این محل را حفظ می کنند.
حتما بررسی کنید که آیا افراد زیر سن قانونی در آپارتمان ثبت نام کرده اند. طبق قوانین فعلی، فروش "آپارتمان با فرزند" در صورتی که او مالک نباشد بدون رضایت مقامات قیمومیت و قیمومت امکان پذیر است. اما، به گفته کارشناسان، اگر در آینده معلوم شود که کودک جایی برای زندگی ندارد، ممکن است معامله برای فروش آپارتمان باطل اعلام شود.
معاملات و دیوارها
سند بعدی برای مطالعه دقیق، عصاره ای از ثبت حقوق یکپارچه ایالتی (USRE) است. عصاره حاوی اطلاعاتی در مورد همه صاحبان آپارتمان و از همه مهمتر، تحمیل های مربوط به ملک است. از روی سند می توانید دریابید که آیا شیء وثیقه است، آیا در بازداشت است یا اینکه آیا دعاوی قانونی مطرح شده است. نسخه توسعه یافته عصاره از ثبت نام یکپارچه ایالت (فقط مالک می تواند آن را سفارش دهد) می گوید که آپارتمان چند مالک تغییر کرده است و چه اسنادی مبنای انتقال حقوق مربوطه بوده است.
بیایید به مرحله بعدی برویم - بررسی گذرنامه فنی. از آن می توانید دریابید که آیا بازسازی در آپارتمان انجام شده است و آیا آنها به درستی تأیید شده اند یا خیر. از نظر قانونی، وجود بازسازی غیرقانونی مانع از فروش آپارتمان نمی شود. با این حال، اگر در نتیجه چنین بازسازی، حقوق همسایگان نقض شود یا بدتر از آن، دیوارهای باربر آسیب دیده باشد، خریدار تمام مسئولیت را بر عهده خواهد داشت.
مشکلات نیز در مورد خرید یک شی با مرزهای تغییر یافته اجتناب ناپذیر است. به عنوان مثال، فروشنده دو آپارتمان همسایه را ترکیب کرد، اما چنین توسعه مجدد را قانونی نکرد. هیچ کس شما را از خرید این ملک منع نمی کند، اما Rosreestr از ثبت مالکیت مالک جدید خودداری می کند، به دلیل تغییر در ملک، که مرزهای آن در کاداستر املاک دولتی در نظر گرفته نشده است.
در مورد تضمین
وظیفه شما به عنوان یک خریدار آینده این است که نظافت قانونی آپارتمان را به طور کامل بررسی کنید. و تنها پس از آن قرارداد خرید و فروش را امضا کنید. تأیید دقیق اطلاعات مندرج در اسناد بالا به شما امکان می دهد در برابر بیشتر خطرات مربوط به خرید خانه بیمه شوید.
البته، بهتر است یک حرفه ای تمام مقالات را مطالعه کند - به عنوان مثال، یک وکیل با سابقه قضایی گسترده در زمینه املاک مسکونی.
با این حال، به گفته برخی از کارشناسان، هیچ کس تضمین مطلقی مبنی بر صحت معامله به شما نمی دهد، به خصوص در هنگام خرید یک "آپارتمان با سابقه" در بازار ثانویه مسکن. بنابراین، اگر کوچکترین شکی در مورد خلوص قانونی یک شی دارید، بهترین توصیه این است که خطر از دست دادن مالکیت را بیمه کنید.
متن: سرگئی باردین عکس: pressfoto.ru، الکسی الکساندرونوک، اولینا بیلکیسکلاژ: ولادیسلاو کونگوروف
خطرات متعددی وجود دارد و بنابراین توصیه می شود که خریدار بداند چگونه هنگام خرید خود "تمیز بودن" آپارتمان را بررسی کند. نکته اصلی این است که از اصلی ترین و بزرگترین خطرات، اطلاعاتی که این مقاله در مورد آنها وجود دارد، جلوگیری کنید. اول از همه، لازم است که امکان به چالش کشیدن معامله و حق آپارتمان را حذف کنید، و بنابراین، توصیه در مورد چگونگی بررسی "نظافت" آپارتمان هنگام خرید با جزئیات بسیار ارائه می شود.
اولین قدم ها
اولی صحت اسنادی است که فروشنده برای بررسی ارائه می دهد. این باید با دقت بررسی شود، در غیر این صورت ممکن است ادعاهای مربوط به این فضای زندگی بعداً توسط اشخاص ثالث فاش شود. در اینجا لازم است در نظر بگیریم که شرایط زیادی در مورد اسناد همراه با خرید مسکن وجود دارد و ارائه یک دستورالعمل واحد در مورد مسائل حقوقی در مورد چگونگی بررسی "تمیز بودن" یک آپارتمان هنگام خرید آن بسیار دشوار است. خودت با این حال، شما باید تراکنش را تا حد امکان ایمن کنید و بنابراین بهتر است تمام مراحل توصیه شده برای بررسی اسناد را انجام دهید. البته لازم است بدون فراتر رفتن از محدوده معقول بودن "تهاتری" قانونی بررسی شود، اما حداکثر اطلاعات نه تنها باید به دست آید، بلکه باید ارزیابی شود و باید هم مربوط به خود آپارتمان باشد و هم به همه کسانی که در مالکیت و وضعیت آن دخیل هستند. .
البته، مراجعه به وکلای حرفه ای بسیار راحت تر است، اما ما با یک سوال دیگر روبرو هستیم: چگونه هنگام خرید خود آپارتمان، "نظافت" را بررسی کنیم؟ در اصل، این معقول است، اگرچه دردسرسازتر است. علاوه بر این، کمک یک متخصص تنها می تواند قابلیت اطمینان معامله را افزایش دهد، اما نمی تواند موفقیت صد در صد را تضمین کند. به عنوان آخرین راه حل، در صورت وجود نگرانی می توانید عنوان را بیمه کنید. شرکت های بیمه معمولاً کاملاً مایل به پذیرش هستند.
نوساز و ثانویه
و در این مورد، هنگامی که مسکن در یک ساختمان جدید خریداری می شود، تأیید اسناد باید به طور کامل انجام شود، حتی اگر این فروش از طرف توسعه دهنده باشد. البته مسکن ثانویه مستلزم تلاش زیادی است، زیرا ساختمان‌های جدید دارای تاریخچه غنی از ثبت، ثبت و تغییر مالک نیستند. اما حتی در اینجا، حتی پس از بررسی کامل "تهاتری" قانونی ملک، که طبق تمام قوانین انجام شد، امکان محرومیت از آپارتمان خریداری شده باقی می ماند. مثلاً اگر فروشنده بتواند ثابت کند که حقوقش در حین خرید تضییع شده است. اما اگر یک خانه ثانویه خریداری شود، نه تنها با فروشنده، بلکه با مالکی که قبلاً مالک آپارتمان بوده است، اختلاف ایجاد می شود. احتمالاً باید یک سری مراحل قانونی را طی کنید. بررسی "خالص" قانونی هنگام خرید آپارتمان در بازار ثانویه زمان زیادی طول می کشد و دشوار است: این صحت همه اسناد است، این ارزیابی وضعیت حقوقی ملک است، این تحلیلی است از خطرات احتمالی مرتبط با این خرید.
اسناد
"پاک بودن" قانونی یک آپارتمان را می توان بررسی کرد و امنیت معامله را هنگام خرید هر ملکی به حداکثر می رساند. شما باید مدارک زیر را از فروشنده درخواست کنید.
- بهتر است شروع به آشنایی با اسناد و مدارک با قانون و همچنین اسناد همراه آن کنید: قراردادهای خرید و فروش یا ارث، اهدا، خصوصی سازی و موارد مشابه.
- مرحله دوم مطالعه عصاره Unified State Register است. این شامل تمام اطلاعات مربوط به هرگونه معامله با این املاک است.
- مرحله سوم استخراجی از دفتر خانه است تا اطمینان حاصل شود که هیچ ساکن ثبت شده در این فضای زندگی وجود ندارد. چنین عصاره ای را می توان در هر مرکز چند منظوره سفارش داد. این سند باید نشان دهد که همه کسانی که قبلاً در این آپارتمان زندگی می کردند از ثبت نام حذف شده اند.
- این گواهی - همچنین از MFC - به این سؤال پاسخ می دهد که چگونه بدهی ها را هنگام خرید آپارتمان بررسی کنید ، زیرا وجود هرگونه بدهی آب و برق در آنجا نشان داده شده است.
- گواهی فروشنده از کلینیک روان شناسی و ترک اعتیاد الزامی است.
جزئیات
چگونه می توان بررسی کرد که آیا در یک آپارتمان حق حبس وجود دارد؟ از عصاره Unified State Register. اگر عصاره ساده باشد نشان می دهد که آیا فروشنده مالک است یا خیر. و در نسخه توسعه یافته عصاره کل تاریخچه این آپارتمان از اولین ورود به ثبت نام یکپارچه وجود دارد. این نشان می‌دهد که قبلاً متعلق به چه کسی بوده و چند بار فروخته شده است. با این حال، نمی توان خود را به این عصاره محدود کرد. چگونه می توان بررسی کرد که آیا آپارتمان در هنگام خرید رهن است؟ غالباً مسکن توسط پروکسی فروخته می شود و بنابراین مالک عملاً در معامله شرکت نمی کند. این یک وضعیت بسیار خطرناک است. اغلب، چنین اسنادی از راه های غیر صادقانه به دست می آیند.
بنابراین، تنها چیزی که در هنگام خرید آپارتمان باید با دقت بررسی شود، اسناد مالک مستقیم ملک است. برای انجام این کار، باید از یک فرد مورد اعتماد تماس بگیرید و با مالک تماس بگیرید تا وی فروش آپارتمان را تایید کند. در مرحله بعد، باید ستون "تحمل" را در عصاره Unified State Register، که حاوی اطلاعاتی در مورد وضعیت آپارتمان است، بررسی کنید تا ببینید آیا تعهد شده است یا خیر. اگر ملک بلافاصله پس از ارث فروخته شد، بهتر است آن را خریداری نکنید. در عرض سه سال، وراث جدید ممکن است ظاهر شوند که این معامله را در دادگاه به چالش بکشند. همچنین، با استفاده از نسخه توسعه یافته گواهی ثبت نام یکپارچه ایالت، می توانید ثابت کنید که به عنوان مثال، وام مسکن برای یک آپارتمان معین به طور کامل پرداخت نشده است.
به چه چیزی باید توجه ویژه داشت
اولین چیزی که باید به آن توجه کنید قیمت است. اگر آپارتمان های مشابه با قیمت بالاتر فروخته شوند، این امر به ویژه باید نگران کننده باشد، و تنها در صورتی که علاقه زیادی به این ملک وجود داشته باشد، می توانیم به بررسی "پاک بودن" آن در شرایط قانونی ادامه دهیم و این کار را بسیار دقیق تر از آنچه قبلا تصور می شد انجام دهیم. فروشنده باید به طور دقیق مورد بازجویی قرار گیرد و جزئیات را دریافت کند: نه تنها مالک این آپارتمان، بلکه همچنین کی، چگونه و از چه کسی خریداری شده است، چرا دوباره فروخته می شود، آیا آپارتمان درگیر اختلافات قانونی بوده است. سپس آنچه را که در اسناد گفته شده است بررسی کنید. از اینجا مشخص می شود که فروشنده چقدر صادق است، زیرا باید با او به عنوان طرف مقابل معامله کنید. چگونه می توانید فروشنده آپارتمان را هنگام خرید چک کنید؟
حتماً پاسپورت و سایر اسناد مربوط به آپارتمان را به دقت بررسی کنید: بر اساس آنچه ملک ثبت شده است، کجا و چه زمانی گواهی ثبت حق آن دریافت شده است. حتماً باید برای بررسی مجدد کپی بردارید، اما اصل را از نظر وجود مهر، امضا، واترمارک و هر چیز دیگری که همراه یک سند دولتی است بررسی کنید. همچنین لازم است کپی ها را با نسخه اصلی مقایسه کنید. آنها ممکن است اسناد کاملاً متفاوتی را ارائه دهند. اطلاعات ارائه شده روی کاغذ باید با تاریخ شفاهی فروشنده مطابقت داشته باشد. چگونه در هنگام خرید آپارتمان وراث را بررسی کنیم؟ به هیچ وجه. بهتر است آن را زمانی خریداری کنید که پس از سه سال از تاریخ وراثت، حق آن تأیید شود. چگونه یک آپارتمان را قبل از خرید از طریق Rosreestr بررسی کنیم؟ در بالا گفته شد که در MFC می توانید کاملاً هرگونه اسناد مربوط به املاک و مستغلات را سفارش داده و دریافت کنید.
اطلاعات بیشتر
قبل از دریافت و مطالعه اسناد، نه پیش پرداخت و نه ودیعه قابل انتقال به فروشنده نیست، زیرا مالک سابق می تواند حتی پس از فروش این آپارتمان، اصل گواهی و توافق نامه را نگه دارد. لازم است با مستندات مشخص شود که آیا فروشنده دارای شهروندان ناتوان وابسته یا فرزندان زیر سن قانونی است، آیا فروشنده اکنون متاهل است و آیا در زمان خرید این آپارتمان ازدواج کرده است، و مهمتر از همه اینکه آیا شخصاً اقدام می کند یا از طریق یک فرد مورد اعتماد
بدون ارتباط شخصی با مالک، نمی توانید معامله ای را انجام دهید. بهتر است با مالک قرارداد تنظیم کنید نه با متولی. تعداد قابل توجهی از معاملات نادرست به بهانه غیبت مالک منعقد می شود: در شهر دیگر، در کشور دیگر و غیره. ممکن است وکالتنامه دروغ باشد. اگر متولی نمی خواهد مالک آپارتمان را به خریدار نشان دهد، این باید شبهاتی را ایجاد کند و دلایل در اینجا کاملاً بی ربط است. همچنین امکان بررسی صحت وکالت نامه با سردفتر صادرکننده آن نیز بعید است زیرا دفاتر اسناد رسمی به چنین درخواست هایی پاسخ نمی دهند.
مراجع قیمومیت و گواهی اهلیت قانونی
اگر فرزندان صغیر در آپارتمان برای فروش ثبت شده باشند، باید رضایت کتبی مقامات سرپرستی لازم باشد، در غیر این صورت معامله نمی تواند منعقد شود. در صورتی که خود فروشنده رسماً فاقد صلاحیت باشد، امور او به ولی و فقط به کسی که از طرف مقام قیم تعیین می‌شود محول می‌شود. از مدارک باید تصمیمات دادگاه در مورد اول (در مورد عدم توانایی) و در مورد دوم (در مورد تعیین قیم) را بررسی کنید. و برای انجام خود معامله، کسب رضایت از مراجع قیمومیت الزامی است. خطرات چنین معامله ای آنقدر زیاد است که اغلب خریدار از خرید چنین فضای زندگی امتناع می کند.
اما مشکل بزرگ‌تر وضعیتی است که فروشنده به عنوان ناتوان شناخته نمی‌شود، اما دائماً یا در مواقعی در حالت ناتوانی در درک معنای اعمال خود است (این تعریف توسط قانون مشتق شده است). محاسبه این وضعیت با چشم حتی با جلسات شخصی مکرر بسیار دشوار است. بنابراین، در هر صورت، باید از یک روانپزشک گواهی به تاریخ معامله درخواست کنید. یک راه حل ممکن است دعوت از روانپزشکی باشد که می شناسید به عنوان یکی از اقوام یا دوستانتان معامله کند. با این حال، محافظت از چنین معامله ای در برابر همه موارد بد به سادگی غیر واقعی است. حتی هنگام انعقاد معامله با یک دفتر اسناد رسمی، ممکن است موفقیت کامل این شرکت حاصل نشود. بنابراین، بهتر است شرکت مشکوک را کنار بگذاریم، زیرا امروزه عرضه املاک و مستغلات تقریباً سه برابر بیشتر از تقاضا است.
در وب سایت های رسمی
شما باید به وب سایت رسمی دادگاه منطقه ای که این فضای زندگی به آن تعلق دارد بروید و نام فروشنده و اسلاف او - صاحبان آپارتمان را در جستجو تایپ کنید. اگر لازم باشد بررسی کنید که آیا فروشنده ها و همسرانشان پرونده ای در دادگاه داشته اند یا خیر، و اگر چنین است، چه نوع پرونده ای وجود دارد، همین اصل اعمال می شود. نکته اصلی این است که آیا نکاح منحل شده و مال تقسیم شده است یا اینکه مالک عدم صلاحیت اعلام شده است. مورد دوم در محل ثبت نام بررسی می شود، بنابراین گذرنامه فروشنده باید با دقت مطالعه شود و سپس به وب سایت دادگاهی که این شخص در آن ثبت نام کرده یا ثبت نام کرده است، بروید.
سیستم قضایی هنوز راه اندازی نشده است که متأسفانه با چند کلیک بتوانید همه اینها را پیدا کنید. دادگاه های داوری همچنین دارای پایگاه داده رسمی هستند. در آنجا باید مشخص کنید که آیا فروشنده ورشکست شده است یا خیر. اگر وجود داشت، پس این لزوماً در دادگاه داوری شهری که در آن ثبت شده است منعکس می شود. از طریق بانک اطلاعاتی رسمی باز دادرسی های اجرایی آنلاین، باید متوجه شوید که آیا مالک آپارتمان یا همسرش بدهکار هستند و آیا پرونده ای برای این شهروندان تشکیل شده است یا خیر.
طبق عصاره و گواهی
با استفاده از کارت مالک، یعنی عصاره ای از ثبت خانه، باید مشخص کنید چه کسانی در این آپارتمان ثبت نام کرده اند، از جمله (و به ویژه) کسانی که در آنجا زندگی نمی کنند. گواهی پرداخت برای آب و برق نیز باید ارائه شود. گزینه ایده آل زمانی است که هیچ کس در آپارتمان ثبت نام نکرده باشد، اما همیشه اینطور نیست. در صورت وجود اشخاصی که در آپارتمان ثبت نام کرده اند، لازم است در قرارداد مدتی که طی آن از ثبت نام خارج می شوند ذکر شود. کسانی که در این محل زندگی ثبت نام کرده اند، اما در آنجا ساکن نیستند، باید قبل از تاریخ معینی تعهد محضری برای انصراف از ثبت نام ارائه کنند.
بهتر است قبل از انجام معامله، دومی را از آپارتمان بررسی کنید، در غیر این صورت می توانید با "پر کردن" در آپارتمان خریداری شده باقی بمانید. در دادگاه، پرونده های مربوط به ادعای تخلیه اغلب از بین می روند، زیرا این موضوع شامل بسیاری از تفاوت های ظریف ناخوشایند است. رضایت محضری این معامله برای مالکی که در عقد ثبت شده است و عدم مخالفت زوج با فروش این محل زندگی الزامی است. در صورتی که آپارتمان در دوران عقد خریداری شده باشد و تا زمان فروش ازدواج منحل شده باشد، این کار بدون نقص انجام می شود. تنها در مواردی که آپارتمان به عنوان هدیه دریافت شده است، به عنوان ارث (بیش از سه سال پیش!)، یا خصوصی شده است، نیازی به اسناد اضافی نیست. این در مورد همه مهم ترین مواردی است که باید هنگام خرید آپارتمان بررسی کنید. پس از دریافت این همه اطلاعات حجیم، بسته اسناد به دقت مورد مطالعه و تجزیه و تحلیل قرار می گیرد.
وضعیت حقوقی
اول از همه، شما باید وضعیت حقوقی این آپارتمان را ارزیابی کنید: چگونه و بر چه اساسی توسط مالکان فعلی، زمانی که این اتفاق افتاد، به دست آمده است. اگر سه سال از خرید نگذشته باشد، دو مشکل پیش می آید. مدت محدودیت ها منقضی نشده است، به این معنی که معامله خرید آپارتمان همچنان می تواند توسط مالکان قبلی به چالش کشیده شود. برای به حداقل رساندن مالیات، ممکن است فروشنده بخواهد که هزینه کمتر آپارتمان را در اسناد ذکر کند. بهتر است موافقت نکنید، زیرا اگر این معامله باطل اعلام شود، فروشنده تمام مبلغ را پس نمی دهد، بلکه فقط مبلغی را که در قرارداد ذکر شده است، برمی گرداند.
نامعتبرترین دلیل خرید آپارتمان توسط مالک، دریافت آن به عنوان ارث است، به خصوص اگر مدت سه سال دریافت آن منقضی نشده باشد. اگر وارث جدید دیرتر از این مدت در دادگاه حاضر شود، خطرات خریدار به میزان قابل توجهی کاهش می یابد. اگر یک آپارتمان اغلب در مدت زمان کوتاهی خرید و فروش می شد، این گویاترین نشانه تقلب است. بهتر است فوراً به دنبال گزینه خرید دیگری باشید ، زیرا در حال حاضر عملاً هیچ مشکلی در این زمینه وجود ندارد. هر چه یک آپارتمان خرید و فروش بیشتری داشته باشد، تاریخچه قانونی آن نامطلوب تر است. اگر تمایل به خرید این فضای نشیمن خاص واقعاً زیاد است، باید نه تنها آخرین فروشنده، بلکه همسر و همه مالکان قبلی حداقل در پنج سال گذشته را بررسی کنید.
یک بازرسی عمیق مستقل از یک آپارتمان قبل از خرید آن یک فرآیند نسبتاً پیچیده است که نیاز به هوشیاری و توجه کافی به هر تفاوت ظریف دارد.
تنها پس از تجزیه و تحلیل تمام اطلاعات جمع آوری شده، می توانید بدون ترس از کشیده شدن به قیف دعوی، تراکنش را نهایی کنید. در این مقاله به بررسی نحوه بررسی آپارتمان قبل از خرید خودتان می پردازیم: علاوه بر وضعیت فیزیکی آپارتمان و انطباق پارامترهای مسکن با اظهارات فروشنده، دقیقاً چه چیزی باید بررسی شود.
ویژگی های بررسی املاک اولیه
بررسی اصلی مسکن خریداری شده در بازار اولیه املاک و مستغلات بسیار قبل از لحظه وجود فیزیکی آپارتمان انجام می شود - این خود آپارتمان نیست که خریداری می شود، بلکه حق مطالبه مسکن است. اکثر قراردادها با توسعه دهندگان در درجه های مختلف آمادگی یک ساختمان مسکونی منعقد می شود و اطلاعات مربوط به خود سازنده و اینکه آیا او اسناد و مجوزهای مناسب را دارد به دقت بررسی می شود.
علاوه بر این، فعالیت های آن در مورد پروژه هایی که قبلاً اجرا شده است تجزیه و تحلیل می شود - آیا مهلت ها رعایت شده است یا خیر، آیا سهامداران شکایتی در مورد کیفیت داشته اند یا خیر، آیا روند قانونی وجود دارد یا خیر. بر اساس این اطلاعات، خریدار بالقوه در مورد یکپارچگی توسعه دهنده، در مورد عواملی که ممکن است نشان دهنده احتمال بالای تکمیل موفقیت آمیز پروژه باشد، نتیجه گیری می کند.(به عنوان مثال، اعتبار بانک ممکن است نشان دهنده حمایت احتمالی توسعه دهنده در صورت مواجهه با مشکلات مالی باشد)
. و بالعکس - عدم رعایت مهلت مقرر برای پروژه های گذشته، شکایات متعدد از سهامداران ممکن است نشان دهنده این باشد که توسعه دهنده ممکن است در پروژه فعلی با ورشکستگی روبرو شود.
بازار ثانویه: آیا این واقعا مالک است؟ هنگام خرید ملک در بازار ثانویه، باید از ارائه دهنده آپارتمان اطمینان حاصل کنید(در آن به اشتراک بگذارید)و معرفی خود به عنوان مالک در واقع مالک مال است.
برای انجام این کار، باید به پاسپورت خود نگاه کنید و اسنادی را بخواهید که مبنای تغییر حقوق مالکیت هستند. بسته به شرایط خاص، موارد زیر است:
گواهی ثبت نام دولتی؛
قرارداد خرید و فروش؛
سند هدیه؛
اسناد وراثت؛
قرارداد خصوصی سازی همچنین لازم است اطلاعات موجود در عصاره ثبت نام یکپارچه ایالتی را با دقت مطالعه کنید(در صورت وجود)
. برای بیمه اتکایی، نباید خود را به یک بیانیه ساده محدود کنید، بلکه یک نسخه توسعه یافته را درخواست کنید. در این مورد، علاوه بر نشان دادن مالکان، می توانید اطلاعاتی در مورد اسناد مالکیت به دست آورید و همچنین با تاریخچه مالکیت مسکن از لحظه ثبت اولین ثبت در مورد آپارتمان در ثبت دولتی آشنا شوید. این است که، در میان چیزهای دیگر، مهم است که بفهمیم چند بار آپارتمان در چند سال گذشته صاحبان خود را تغییر داده است. اگر تنها در چند سال گذشته آپارتمان چندین بار صاحبان خود را تغییر داده است، این یک دلیل جدی برای افزایش هوشیاری است.
مطالعه چنین بخشی به عنوان بار در بیانیه که به وضوح بیان می کند آپارتمان وثیقه است بسیار مهم است. وجود بارها همیشه به این معنی نیست که شما باید بلافاصله معامله را رها کنید، اتفاق می افتد که پرداخت های وام مسکن به حداقل مقدار می رسد و شما می توانید به سادگی موجودی وام را پرداخت کنید تا بلافاصله آپارتمان را "تمیز کنید". شما در حال خرید هستید
با این حال، اگر فروشنده وجود بار را ذکر نکرده باشد، این یک سیگنال بسیار جدی است که ممکن است نشان دهنده احتمال تقلب باشد.
همانطور که وکلا و متخصصان بازار املاک اشاره می کنند، صرف بررسی عصاره کمکی به کسب اطلاعات جامع در مورد ملک و صاحبان آن نمی کند. لازم است بدانید که مدت زمان محدودیت در اکثر موارد سه سال است، به این معنی که اطمینان حاصل شود که در این مدت هیچ گونه مناقشه ای در ارتباط با مسکن در حال فروش وجود نداشته باشد. بانک اطلاعات رسمی دادگاه ها می تواند در این زمینه کمک شایانی کند.
به عنوان مثال، در بانک اطلاعاتی دادگاه داوری، اطلاعاتی در مورد افرادی که تا به حال ورشکسته شده اند، در بایگانی دادگاه وجود دارد، همچنین اطلاعاتی در مورد مشارکت هر یک از صاحبان قبلی در دادرسی وجود دارد. اطلاعات لازم را می توان به صورت آنلاین به دست آورد (که در سه سال گذشته چنین بوده است).
مسائل ثبت نام: تمامی ساکنین باید از ثبت نام خارج شوند
برای اطمینان از اینکه کسی در آپارتمان ثبت نام نکرده است، به یک عصاره از دفتر خانه نیاز دارید. البته انعقاد قرارداد خرید آپارتمانی که در روز فروش همه چیز از آن بررسی شده باشد، گزینه ایده آلی است، اما در عمل در همه موارد این کار جواب نمی دهد. اگر در حال حاضر امکان انصراف از ثبت نام هیچ یک از ساکنین قبلی وجود ندارد، مشخص کردن شرایط واضح برای انصراف از ثبت نام در قرارداد مهم است. اگر افرادی که مالک نیستند در آپارتمان ثبت نام کرده باشند (اما داشتن حق استفاده از فضای زندگی)، تعهد آنها به انصراف از ثبت در مدت معین باید محضری باشد.
بدهی های آب و برق: یک "پاداش" منفی ممکن است
ضمناً مدارک مستندی لازم است مبنی بر پرداخت کلیه قبوض آب و برق، مشارکت در تعمیرات اساسی و سایر هزینه های جاری برای نگهداری ملک و شرکت مدیریت هیچ ادعایی از فروشنده ندارد. اگر با توافق قبلی، آپارتمانی با بدهی خریداری شده است، باید اطلاعات رسمی مبالغ دقیق را به دست آورید. باز هم، یک فروشنده خوب بلافاصله خریدار را از هرگونه بدهی معوقه مطلع می کند.
آپارتمان ها پس از توسعه مجدد: آیا ارزش شمع را دارد؟
آپارتمان هایی با طراحی زیبا و راحت می توانند برای خریداران بسیار جذاب باشند، اما هنگام تصمیم گیری در مورد چنین معامله ای، لازم است اطمینان حاصل شود که همه کارها به طور قانونی انجام می شود.بنابراین، ارزش وقت گذاشتن برای مطالعه پلان طبقه، گذرنامه های فنی و کاداستر را دارد که از جمله مساحت دقیق آپارتمان، محل و پیکربندی محل را نشان می دهد. در صورتی که از نظر بصری عناصر برنامه ریزی از مستندات فنی منحرف شوند، باید تصمیم جداگانه ای اتخاذ شود.
لازم به یادآوری است که مالک فعلی ملک مسئولیت بازسازی غیرقانونی را بر عهده دارد و هزینه های قانونی سازی بازسازی را متقبل خواهد شد. (یا در صورت عدم امکان تهیه مدارک مربوطه مجبور به بازگرداندن آپارتمان به حالت اولیه می شود).
در عین حال، فروشنده ممکن است هیچ گونه قصد بدی نداشته باشد، تمایلی به فریب دادن و خلاص شدن از شر آپارتمانی که به اشتباه تبدیل شده است، تا لحظه فروش، صمیمانه متوجه غیرقانونی بودن تغییرات انجام شده نیست. اگر تجربه یا تمایلی به درک مستندات فنی ندارید، باید با متخصصان مشورت کنید.
مشروعیت بخشیدن به مدرنیزاسیون زمان می برد. اگر زمان اجازه داد، می توانید خودتان گواهی ثبت نام جدید تهیه کنید و تغییرات را ثبت کنید، اما ابتدا باید مطمئن شوید که کار انجام شده الزامات فنی را نقض نکرده است و اخذ مدارک جدید در اصل امکان پذیر است.
گزینه های مخاطره آمیز: وکالت نامه، ارث، لحظات تاریخی
اغلب آپارتمان ها به صورت وکالتی فروخته می شوند و مالک واقعی هیچ شرکتی در معامله نمی کند. کارشناسان چنین اشیایی را به عنوان قراردادهای مخاطره آمیز طبقه بندی می کنند، زیرا وکالت نامه در همه موارد قانونی نیست. از بین بردن همه سوء ظن ها آسان است - باید با صاحب ملک تماس بگیرید (که نام خانوادگی آنها در داده های Rosreestr وارد شده است). اگر یک شخص مورد اعتماد با قلاب یا کلاهبردار سعی کند مخاطبین مالک را پنهان کند، ارزش ریسک کردن را ندارد. خود وکالت نیز باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد - سند باید جاری و محضری باشد.
اگر هنگام بررسی مدارک مشخص شد که آپارتمان بارها تغییر مالک داده و اکثر معاملات توسط وکالت انجام شده است، دلیلی است که به دنبال ملک مناسب دیگری باشید.
گزینه هایی با آپارتمان هایی که بلافاصله پس از ارث برای فروش گذاشته می شوند نیز دشوار است. این امکان وجود دارد که وراث دیگری که قانونگذاران حق اعتراض به معامله مربوط به فروش املاک موروثی را در مدت سه سال به آنها داده اند، ظاهر شوند.
در صورتی که ملکی که برای فروش عرضه می شود، مشترکاً متعلق به زن و شوهر باشد، رضایت زوج دیگر برای فروش الزامی است. این باید یک سند مکتوب و ترجیحاً محضری باشد.
موقعیت هایی که کودکان خردسال در آپارتمان ثبت نام می کنند نیاز به توجه ویژه دارند.، اگر بخشی از مسکن را در اختیار دارند، باید هوشیاری بیشتری نشان داد. رضایت مقامات قیمومیت مهم است، زیرا در صورت احراز عدم رعایت مصلحت فرزندان، دادگاه معامله را باطل می کند. در مورد افرادی که رسماً فاقد صلاحیت شناخته می شوند، فقط یک نماینده قانونی می تواند از طرف آنها و منحصراً با موافقت مقامات قیمومیت و قیمومیت اقدام کند.
هر آپارتمان از سال های گذشته ساخت و ساز تاریخ خاص خود را دارد که به طور معمول از لحظه خصوصی سازی شروع می شود. از این تاریخ است که چک باید شروع شود و مطمئن شوید که همه کسانی که ثبت نام کرده اند مالک هستند، از فروش اطلاع دارند یا آماده بررسی هستند. شرایطی وجود دارد که یک آپارتمان توسط شخصی به تنهایی خصوصی می شود و حقوق سایر اعضای خانواده را فراموش می کند که به عنوان مثال در حال گذراندن مجازات در یک کانون اصلاح و تربیت هستند یا به سادگی در مسیری نامعلوم ترک کرده اند. در صورت حضور این افراد و مطالبه حق، ممکن است خصوصی سازی غیرقانونی اعلام شود و در نهایت خریدار متضرر شود.
نکات مشکوک: قیمت پایین و رفتار فروشنده
در صورت فروش فوری آپارتمانو با قیمتی بسیار کمتر از ارزش بازار عرضه می شود، این واقعیت به خودی خود باید نگران کننده باشد. این بدان معنا نیست که شما باید این شی را از لیست گزینه های ممکن حذف کنید، اما ضروری است که تمام تفاوت های ظریف را با دقت مطالعه کنید. آنچه فروشنده به صورت شفاهی ارسال می کند، باید با اطلاعات موجود در اسناد مطابقت داشته باشد، اگر مغایرت های قابل توجهی وجود داشته باشد، بهتر است معامله انجام نشود.
اگر فروشنده "خارج از جعبه" رفتار کند، علائم آشکاری از اعتیاد به الکل یا مواد مخدر دارد یا صرفاً رفتار او باعث ایجاد سوء ظن می شود، لازم است وجود احتمال انواع تعارضات قانونی را به خاطر بسپاریم. همانطور که تمرین نشان می دهد، در مواردی که فروشنده به طور رسمی ناتوان شناخته نمی شود، تعداد زیادی از مشکلات به وجود می آید. (در یک داروخانه یا داروخانه الکل ثبت نشده است)، اما شرایط او به گونه ای است که در دادگاه بدون مشکل می توان ثابت کرد که هنگام انعقاد معامله ممکن است از اهمیت اقدامات خود آگاه نبوده باشد.
اگر واقعاً می خواهید چنین آپارتمانی بخرید (با قیمتی جذاب)، همچنان باید با خیال راحت بازی کنید و در مورد اینکه آیا فروشنده نزد پزشک متخصص اعصاب ثبت نام کرده یا زیر نظر روانپزشک است، اطلاعاتی را جویا شوید. حتی بهتر است در روز امضای قرارداد از او بخواهید که بازرسی انجام شود که در نتیجه باید گواهی مبنی بر داشتن حق امضای اسناد صادر شود.
در صورت عدم ارائه اسناد توسط مالک
لازم به ذکر است که همه صاحبان خانه آماده نشان دادن کل بسته اسناد به هر خریدار احتمالی نیستند. بسیاری ادعا می کنند که تنها پس از دریافت پیش پرداخت برای تراکنش آتی آماده انجام این کار هستند. با این حال، اگر آدرس دقیق آپارتمان را می دانید، می توانید خودتان عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالت را سفارش دهید - هر کسی می تواند از وجود بارها مطلع شود، حتی اگر هیچ ارتباطی با آپارتمان نداشته باشد.
از سوی دیگر، امتناع از ارائه اطلاعات، به ویژه اطلاعاتی که ماهیت عمومی دارند، می تواند منجر به افکار بد شود.
قرارداد را با دقت بخوانید
قرارداد خرید و فروش که مبنای ثبت تغییر مالکیت است، سند بسیار مهمی است که با این حال، بسیاری از خریداران خانه ترجیح می دهند مفاد آن را نخوانند. این سند اغلب حاوی شرایطی است که عدم رعایت آنها منجر به فسخ قرارداد می شود. و این دلیلی جدی برای مطالعه دقیق شرایط است تا اطمینان حاصل شود که این مفاد می توانند به طور اصولی اجرا شوند. در غیر این صورت، همراه با مسکن، ممکن است نیاز به مشارکت اجباری در دعوای قضایی طولانی با نتیجه ای که پیش بینی آن دشوار است نیز داشته باشید.
بسیاری از فروشندگان از خریداران می خواهند که مبلغ کاهش یافته را در قرارداد ذکر کنند تا بعداً در مالیات صرفه جویی کنند. (در صورتی که ملک کمتر از پنج سال باشد). با این حال، امروز این تکنیک کار نمی کند - مالیات به طور خودکار بر اساس ارزش کاداستر ملک محاسبه می شود و نه بر اساس مبلغ مشخص شده در قرارداد.
نتیجه گیری
وکلا اطمینان می دهند که هیچ معامله املاک و مستغلات 100٪ بدون ریسک وجود ندارد، به خصوص وقتی صحبت از املاک و مستغلات در بازار ثانویه می شود، جایی که آپارتمان بیش از یک بار در طول عمر خود صاحبان خود را تغییر داده است. با این حال، اگر همه چیز را به دقت بررسی کنید و در موارد بحث برانگیز یا در صورت وجود شرایط مبهم، متخصصان را نیز درگیر کنید، احتمال عواقب ناخوشایند را می توان به حداقل رساند.
بازار مسکن دائما در حال تغییر است، با تغییر قوانین و شرایط دیگر، طرح‌های متقلبانه جدید و خلأهای جدید در قوانین ظاهر می‌شود. به عنوان یک قاعده، کسانی که ماهیت کار درگیر بازار املاک و مستغلات نیستند، نمی دانند به چه چیزی توجه کنند و در نتیجه ریسک آنها افزایش می یابد.
صرف نظر از اینکه معامله به صورت مستقل یا با دخالت مشاور املاک انجام می شود، توصیه می شود از یک وکیل مستقل که در زمینه حقوق مدنی و مسکن فعالیت می کند، حمایت کنید.
ایگور واسیلنکو
آخرین به روز رسانی: 06/02/2018
به طور طبیعی، شما باید با آن شروع کنید گذرنامه ها. همه چیز در اینجا آنقدر واضح نیست که در نگاه اول به نظر می رسد. نحوه بررسی آن و آنچه باید به آن توجه کرد در مرحله بعد در زیر توضیح داده شده است. دستورالعمل ها– « چک کردن پاسپورت» .
در رابطه با قدرت هافروشنده برای فروش آپارتمان ( آیا او حق دارد از آن خلاص شود؟، سپس آنها با همزمانی داده های گذرنامه شخصی که ما ایجاد کرده ایم و داده های مربوط به آن مشخص می شوند "موضوع قانون / دارنده حق چاپ"مشخص شده در یا در .
در عمل مواردی وجود داشته است که یک آپارتمان با استفاده از پاسپورت واقعی فروخته شده است، اما خود صاحب آپارتمان جعلی بوده است. یعنی کلاهبرداران پاسپورت را از مالک واقعی گرفتند و فردی شبیه به او را پیدا کردند و با استفاده از اسناد واقعی آپارتمان را فروختند. این گزینه در صورتی امکان پذیر است که صاحب آپارتمان یک فرد مجرد باشد و متعلق به اصطلاح "".
حفاظت در اینجا سؤال معمول همسایگان است تا ببینند آیا شما این شخص را می شناسید یا خیر. همان مادربزرگ هایی که در نزدیکی ورودی نشسته اند یا دربان ها در ورودی ها می توانند اطلاعات بسیار ارزشمندی را ارائه دهند ( افسران امنیتی به طور مرتب از چه چیزهایی استفاده می کنند؟).
اطلاعات بیشتر در مورد وضعیت با فروشنده از گروه های در معرض خطردر مرحله مناسب شرح داده شده است دستورالعمل هابیشتر – “ فروشنده در معرض خطر
».
بجز قدرت هافروشنده نیز باید کامل بودن خود را تأیید کند ظرفیت قانونی . این نیز به ترتیب، در مرحله بیشتر مورد بحث قرار می گیرد دستورالعمل ها– « اهلیت قانونی فروشنده ».
اگر شخص دیگری برای فروشنده اقدام کند، وکالتنامه، سپس اقدامات ما همانطور که در زیر در مرحله مربوطه نشان داده شده است - " فروش آپارتمان بصورت وکالتی ».
چک دیگری که مربوط به هویت فروشنده آپارتمان است، چک کردن وی است ورشکستگی احتمالی. از این گذشته ، طبق قانون ، اگر صاحب آپارتمان رسماً ورشکسته اعلام شود ( یا ظرف یک سال پس از فروش آپارتمان چنین شددر این صورت ممکن است معامله مورد ادعای طلبکاران فروشنده قرار گیرد.
