Чем менее престижен район, тем выгоднее сдавать в нем жилье, выяснили аналитики ЦИАН. Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и продать их труднее, чем жилье в престижных районах.
Привлекательная Капотня
Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании ЦИАН. Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно разнится.
Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает ЦИАН. Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.
Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования. Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%. То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.
Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в ЦИАН.
Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.
Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и ЦИАН, правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.
Однушки популярнее
За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, - отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. - При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. - 34 и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную - за 43,3 тыс. руб.
Правило рантье
Данные ЦИАН подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».
Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра также зачастую играет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира на Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, - приводит пример Ковалева. - При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, ½, недавно собственник сдал за $15 тыс.».
Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе - хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи-десяти вариантов, - продолжает она. - В прошлом году просматривали три-четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.
Если брать статистику в среднем по району, то выводы ЦИАН логичны - более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, - отмечает Моисеева. - И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».
Покупают ближе к центру
«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. - Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».
О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра. Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.
Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.
В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.
На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100-процентной оплате можно получить скидку 5–10%», - отмечает Калюжнова.
Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки» . Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).
Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.
Если вы сдаете свою квартиру внаем или в аренду физическим лицам и не являетесь по этому виду деятельности индивидуальным предпринимателем, вам надо самостоятельно задекларировать полученный доход. И заплатить с него НДФЛ. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля.
На вопросы наших читателей о том, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отвечают специалисты московского Управления ФНС.
Как на практике налоговые инспекторы выявляют квартиры, сдающиеся в аренду (внаем)?
Т.И. Мазова: Управление ФНС России по г. Москве заключило соглашение о взаимодействии с Правительством Москвы и ГУ МВД России по г. Москве. Начиная с сентября 2012 г. проводятся мероприятия по выявлению граждан, сдающих внаем недвижимое имущество, по сбору доказательственной базы о получении ими доходов.
Первичную информацию о сдаваемых внаем квартирах собирают территориальные органы Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка.
Как действуют инспекторы, если они получили такую информацию?
Т.И. Мазова: Если есть информация, что гражданин получает доходы от сдачи жилья в аренду, ИФНС высылает ему информационное письмо. Инспекция сообщает гражданину о том, что у физических лиц, получающих доходы от физических лиц по договорам найма или аренды любого имущества, возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с этих доходов на основании декларации по НДФЛ. И предлагает гражданину представить в налоговый орган такую декларацию. А если он доходов от сдачи квартиры внаем не получает - представить соответствующие пояснения. Для этого не обязательно приходить в инспекцию. Объяснения можно выслать обычным почтовым отправлением или по электронной почте.
Если у человека две квартиры и одну из них он сдает внаем, а в другой живет, в какую инспекцию подать декларацию: по месту жительства или по месту нахождения сдаваемой внаем квартиры?
Т.И. Мазова: В инспекцию по месту своего жительства (регистрации).
Будет ли ИФНС при получении от наймодателя декларации по форме 3-НДФЛ «доносить» коммунальным службам о том, что квартира сдается и фактически там проживает иное количество человек, чем прописано?
Главный государственный налоговый инспектор правового отдела УФНС России по г. Москве
М.Е. Голуб: Такая обязанность не следует из норм НКстатьи 2 , 32 НК РФ . Поэтому «доносить» в коммунальные службы о том, что в квартире наймодателя живет еще кто-то, ИФНС не будет.
Предположим, договор найма заключен в письменной форме. Но сама передача денег происходит без каких-либо документов. Если наймодатель укажет в декларации сумму, определенную договором, будет ли этого достаточно?
М.Е. Голуб: Перечень документов, которыми подтверждается сумма дохода от сдачи имущества внаем или в аренду, НК не определен. Поэтому подтвердить доход могут, например, договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить и у налогоплательщика, и у других лиц дополнительные документы и пояснения.
По договору наниматель ежемесячно передает наймодателю, помимо арендной платы, суммы возмещения коммунальных платежей (за электричество и воду по счетчикам). Надо ли отражать эти суммы в декларации и уплачивать с них НДФЛ?
М.Е. Голуб: Бремя содержания имущества несет его собственни кст. 210 ГК РФ . А плата за коммунальные услуги состоит из двух частей: за услуги, стоимость которых не зависит от использования жилого помещения, и за услуги, сумма расходов на которые зависит от объема их потребления. В вашей ситуации наниматель возмещает наймодателю сумму платежей за электричество и воду. Их стоимость зависит от фактического потребления и фиксируется на основании показателей счетчиков. Наниматель оплачивает эти расходы исключительно в своих интересах. Включать эти суммы в декларацию по НДФЛ наймодатель не должен.
Если же наниматель отдельно возмещает наймодателю стоимость коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и эти услуги наймодатель должен оплачивать и в том случае, если бы не сдавал квартиру, сумму возмещения надо включить в декларацию. Такую позицию разделяет Минфин России, и она подтверждается судебной практико йПисьма Минфина от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011 , от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 , от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272 , от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587 ; Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 № Ф03-5812/2012 .
А если наймодатель пользуется льготами по оплате коммунальных платежей и перечисляет коммунальным службам за воду и электричество по счетчикам меньше, чем получает от нанимателя?
М.Е. Голуб: В этом случае он должен включить в декларацию разницу между суммой, полученной от нанимателя, и фактически уплаченной суммой. Эта разница и есть его доход, подлежащий налогообложению.
Гражданин, от имени которого был заключен договор аренды (найма), умер. После его смерти деньги от жильцов получал его родственник. Должен ли он заполнить две декларации 3-НДФЛ и заплатить налог отдельно от имени умершего за месяцы, когда тот был жив, и от своего имени за остальные месяцы?
М.Е. Голуб: Со смертью физического лица его обязанность по уплате налогов прекращаетс яст. 44 НК РФ . А доходы, получаемые в порядке наследования, НДФЛ не облагаютс яп. 18 ст. 217 НК РФ . Поэтому декларировать полученные умершим родственником (супругом) до его смерти доходы от аренды и платить за него НДФЛ наследник не должен. А вот доходы от аренды квартиры, которые наследник получает со дня смерти своего родственника (супруга), надо декларировать в обычном порядке.
Бывает, что договор найма расторгается раньше, чем предусмотрено договором. Как подтвердить инспекторам, что начиная с конкретного месяца квартира больше не сдается и доходов от сдачи ее внаем нет?
Главный государственный налоговый инспектор отдела налогообложения доходов физических лиц УФНС России по г. Москве
Обычно наниматель вносит залоговую сумму (обеспечительный депозит, который потом, как правило, идет в уплату последнего месяца аренды). При расторжении договора депозит возвращается. Надо ли декларировать этот залог в доходах того года, когда он был получен? Как отразить в декларации возврат залога от наймодателя при прекращении договора найма?
И.Р. Мамонова: Такой задаток считается авансо мстатьи 380 , 381 ГК РФ . Если наниматель не вносит арендную плату за очередной месяц вовремя, наймодатель вправе удержать ее из залоговой суммы. Это и будет его налогооблагаемый дохо дПисьмо Минфина от 26.06.2013 № 03-04-05/24290 . Он возникает у наймодателя именно в тот момент, когда сумма арендной платы удерживается из обеспечительного депозита.
Если наниматель нарушит условия договора (например, причинит вред имуществу) и задаток в связи с этим останется у наймодателя, в этот момент у него также возникнет налогооблагаемый дохо дп. 2 ст. 381 ГК РФ . А пока внесенная нанимателем сумма остается обеспечительным депозитом, она не является доходом наймодателя и включать ее в декларацию не нужно. Если по окончании действия договора наймодатель возвратит нанимателю задаток, к декларации надо будет приложить копию расписки о получении нанимателем денег или банковской выписки.
Если гражданин не работает, а живет на доходы от сдачи внаем своей квартиры, может ли он получить социальные, детские и имущественные вычеты?
И.Р. Мамонова: Да, конечно, налоговые вычеты можно получить на все доходы, облагаемые по 13%-й ставке, в том числе и от сдачи имущества внаем.
Все хорошо знают, что на данный момент рынок недвижимости находится в кризисе. Но все же большинство хозяев квартир по-прежнему сдают арендаторам свои жилые помещения – для них это еще один источник прибыли. Так как именно рассчитывается налог за сдачу квартиры в аренду? Какую ответственность несут нарушители? Обсудим это более детально.
Каким образом оформляется сдача жилого помещения в аренду
Если Вы владеете жильем и хотите сдать его в аренду, Вы обязаны придерживаться следующей очередности.
Заключение соглашения
Исходя из положений законодательных требований, договоренность между обеими сторонами необходимо оформлять посредством письменной формы – как договор. Строго определенной формы нет, но он должен состоять из:
- Предмета соглашения – то есть, квартиры (комнаты). Соглашение должно содержать указание полного адреса.
- Порядка расчетов. Эта графа включает в себя размер оплаты и сроки внесения платежей. Чаще всего арендатор платит ежемесячно (но возможна и поквартальная оплата). Сумма должна быть зафиксирована. Еще арендную плату можно вычислить благодаря расчетам.
- Реквизитов сторон (персональных данных, регистрационного адреса, ИНН).
- Даты и места, где заключается соглашение.
Возможно включение в договор иных сведений – если они для Вас важны.
Сколько может действовать такой договор
Обязательно пропишите в договоре временной период его действия. Как правило, их заключают на срок от 30 дней до 5-ти лет. Если срок не прописать, будет учитываться максимальный срок – 5 лет. Поэтому этот момент нужно прописывать четко.
Укажите условия досрочного расторжения договора.
После того, как договор составлен, обе стороны должны поставить свои подписи. После этого документ получает юридическую силу. Заверять в нотариальном порядке ничего не нужно.
Если соглашение будет долгосрочным, его придется зарегистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, Вами смогут заинтересоваться контролирующие инстанции. Если хотите избежать уплаты налогов – заключите соглашение на 10 месяцев.
Акт, отражающий прием и передачу жилья
При передаче жилья по арендному договору в обязательном порядке оформляют соответствующий акт. На нем должна стоять дата, когда въехал арендатор. Лучше указать все, что находится в жилом помещении – для защиты своих интересов.
Подтверждение оплаты
После подписания соглашения и передачи жилья в пользование арендатору, у Вас есть право требования с него платежей (исходя из обозначенных условий). Каждую передачу денежных средств лучше всего фиксировать в письменной форме – таким образом, Вы сможете избежать различных споров. Оплата по соглашению может быть такой:
- Арендатор отдает Вам сумму на руки. Любую такую передачу нужно оформлять при помощи расписки. В ней указывают сумму и дату, далее ее должны подписать обе стороны. Таким образом, подтверждается следующий факт: жилец оплатил, Вы – получили деньги.
- Есть вариант с поступлением денег на Ваш расчетный счет в форме безнала. У этого варианта есть определенные плюсы: не нужно выделять личное время и встречаться с арендатором, за заверение платежных квитанций и поручений отвечает банковское учреждение – другими словами, этот вариант намного надежнее расписки.
Необходимо сказать о том, что очевидные плюсы безналичных расчетов не имеют значения: хозяева предпочитают подъезжать к жильцам лично (на свое жилье). Заодно они проверяют – все ли нормально с их имуществом.
Кроме платежей за аренду, квартиранты обязаны оплачивать все виды коммунальных услуг – это обязательно необходимо отражать в расписке. Таким образом, Вы избежите ошибок в расчетах.
Налог на сдачу квартиры в аренду: все о документации, расчетах и временных промежутках оплаты
Если Вами принято решение о сдаче собственной квартиры в аренду, Вам придется уплатить налоги. Есть самые разные варианты налогообложения аренды квартиры – поговорим теперь подробно о самых основных.
Какими бывают налоги со сдачи квартиры в аренду
Оплата НДФЛ
Этот метод – самый удобный, поскольку в этой ситуации арендодателю не придется ничего регистрировать. Не нужна дополнительная документация. Просто составляется декларация с использованием специальной формы. Далее следует ее подача в фискальную инстанцию. Специальный бланк можно взять следующими способами:
- Посредством самостоятельного обращения за бланком в налоговую инстанцию по месту проживания. Для его заполнения используйте специальный образец – его Вам предоставят на месте.
- Есть вариант со скачиванием формы с помощью официального сайта ИФНС и ее самостоятельным заполнением.
- Последний способ – прохождение регистрации на сайте ФНС, заполнение через «личный кабинет» формы и ее отправление посредством электронной почты.
Составить декларацию не так уж и трудно. Отражаете в документе свои личные данные, указываете полученный доход от сдачи квартиры в аренду. Прописываете весь сбор – 13%.
В данной процедуре самое главное – своевременная подача декларации и оплата налога:
- Заполненный документ по специальной форме за 2017-й год должен быть подан в налоговую инстанцию до 30-го апреля 2018-го года.
- Налог необходимо оплатить до 15-го июля 2018-го года.
ИП на УСН
Другой вариант законной сдачи жилья по арендному соглашению– это оформление ИП с использованием УСН. Данный метод обладает как преимуществами, так и недостатками. Вроде бы и платить придется не 13%, а всего лишь 6%. Но в таком случае понадобится каждый год платить в Пенсионный Фонд РФ фиксированную сумму – 23 000 рублей. Еще станет обязательным прохождение регистрационного процесса, а это:
- сбор документации (удостоверения личности, заявления);
- оплата госпошлины 800 рублей;
- пересылка документации в налоговую инстанцию по месту прохождения регистрационного процесса (любым способом – какой Вам больше нравится);
- ежеквартальная оплата авансовых платежей – 6% с арендной суммы.
При правильном заполнении документации через 3 дня Вам выдадут регистрационный документ и сделают соответствующую запись в Росреестре.
После делаем все, как было сказано ранее – заполняем бланк по УСН, осуществляем расчет сбора (только теперь по иной ставке). Перечисление денег в бюджет – по кварталам.
Доход от аренды квартиры предполагает выплаты как стандартного налога, так и выплаты взноса в организации внебюджетного типа (если Вы являетесь ИП). Если жилье сдается лично Вами – без оформления рабочего персонала, оплатить придется 23 153 рублей. Любой взнос должен быть перечислен до конца года – до 31-го декабря. После равной ежеквартальной оплаты взносов, возможно уменьшение налоговой суммы. Ставка составит 6%. Налоговые вычеты при сдаче квартиры в аренду осуществляются таким образом:
- Ежеквартальная оплата взносов.
- Подача итоговой декларации с отражением всех платежей, перечисленных в фонды внебюджетного типа.
- Расчет налога с использованием 6% ставки.
- Из суммы налогов вычитают переданные страховые взносы.
- Разницу необходимо уплатить по тому же сценарию, что и авансовый платеж.
Учитывая огромное количество затрат и регистрационный процесс, этот вариант сложно назвать выгодным для хозяина жилого помещения.
Арендодатель на патенте
Налог за сдачу жилья в аренду можно платить следующим образом – оформив патент. Нюанс в приобретении патента – в «авансовой» оплате сбора. Иными словами, оплачивается потенциальная ежегодная прибыль. Данная возможность прямо прописана в законодательстве Российской Федерации. Размер определяет местная администрация. Вы можете приобрести патент на любую деятельность. Он действует полгода либо год.
Приобретение патента возможно лишь после того, как будет оформлено ИП. Далее идете в местную ИФНС. На выдачу патента уйдет не более пяти рабочих дней. Действовать он начнет со дня выдачи.
Воспользоваться ПСН могут владельцы квартир, сдающие в аренду не одно, а определенное количество жилых помещений. Другими словами, те, кто много зарабатывает. Нюанс заключается в следующем: база обложения налогами (вероятная выгода) нередко обладает более высоким показателем. И хотя законодательством Российской Федерации размер базы был ограничен до 1 000 000, у местных властей есть возможность увеличивать ее в 10 раз для тех, кто является ИП.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов
Существуют самые разные варианты, как не платить налог с аренды квартиры.
Допустим, возможна передача квартиры по арендному соглашению на промежуток времени менее одного года – это самый простой вариант. При этом потребуется грамотное составление договора.
Первая особенность, которую требуется учитывать, составляя это соглашение – оно должно быть зарегистрировано в Росреестре. Это понадобится в той ситуации, если договор будет долгосрочным. После подачи заявления на регистрационный процесс стоит ожидать передачи Ваших персональных данных налоговой инспекции. Таким образом, на Вас будет наложена обязанность по ежегодной выплате 13% от всей суммы прибыли.
Решается такая ситуация довольно простым способом – арендный договор заключается на 8 месяцев. И все, налог за сдачу жилья в аренду, платить уже не требуется.
Прописываете в соглашении следующее:
- Дату – когда был составлен договор.
- Персональные данные обеих сторон.
- Арендный срок – не более 11 месяцев.
- Сумму и порядок передачи денежных средств.
- Какими обязанностями и правами обладает каждая сторона.
- Какие штрафы будут наложены, если нарушить пункты.
- Как может поменяться сумма оплаты.
Как видно, чтобы не платить налог на сдачу жилья в аренду, варианты есть.
Каким еще образом можно избежать уплаты
Несколькими способами:
1. Вышеуказанным ранее – заключением соглашения на 363 дня. Этот временной промежуток максимален для аренды.
Многие владельцы жилых помещений страхуют себя – подписывают с клиентом соглашение, срок которого составляет 10 месяцев.Какой налог от сдачи квартиры в аренду нужно платить ввышеобозначенной ситуации? Никакой.
Важный момент – временной период действия соглашения должен составлять менее одного года.
2. Заключение договора об использовании на бесплатной основе. Это еще один способ, позволяющий уйти от столкновений с проверяющими инстанциями.
Здесь отражают такие же требования, как и в обычном договоре между хозяином жилья и арендатором. С одним исключением – не отражают конкретную сумму, поскольку такой документ дает возможность жить в квартире, ничего не оплачивая. В такой ситуации ни правоохранительные органы, ни налоговая инспекция не поймают хозяина жилья на получении денежных средств с арендатора. То есть, не обвинят человека в сокрытии собственных доходов.
Но данный способ, позволяющий не платить налог на аренду квартиры, — это серьезные риски. Если оплата обсуждается устно, есть вероятность нарваться на арендатора — мошенника.
3. Можно уничтожить всю документацию.
Декларацию в налоговый орган подают с января по апрель. Когда этот период времени заканчивается, просто уничтожаете документацию и заключаете новое соглашение.
4. Можно не заключать договор с арендатором.
Отсутствует подписанное соглашение – значит, отсутствуют денежные средства. Другими словами, долгов перед государством у хозяина жилого помещения просто нет. Но это весьма рискованный вариант – причем не только для хозяина жилья, но и для нанимателя. В подобной ситуации никто не сможет гарантировать оплату и выполнение таких договоренностей.
Теперь Вы отличное знаете не просто,как платить налог за аренду квартиры, но и в каких ситуациях его уплаты можно избежать.
Наступление какой ответственности возможно при неуплате налога
Ранее нами была описана процедура официального оформления арендного соглашения и проведен сравнительный анализ, какой налог с аренды квартиры физического лица станет более выгодным конкретно в Вашей ситуации.
Но все прекрасно понимают, что лишь немногие владельцы жилых помещений взаимодействуют с властями на законной основе. Огромное количество владельцев старается скрыть свою прибыль и сам факт аренды. Такие хозяева никоим образом не прописывают в бланке извлеченную выгоду. Чем в такой ситуации рискуют нарушители законодательства Российской Федерации?
Как выявляют нарушителей
Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом и неуплата налогов может быть раскрыта органами государственной власти с помощью соседей. Если арендаторы шумят, мешают остальным жителям дома, устраивают различные беспорядки в подъезде – можете не сомневаться в следующем:
- Какой-нибудь сознательный сосед в обязательном порядке доложит о ситуации в полицию.
- Еще такие сведения могут передать властям общественные учреждения, отвечающие за обеспечение порядка (само собой, если они есть).
Сразу после получения участковым сведений о потенциальной незаконной деятельности следует ожидать его прихода. Он опросит всех соседей, узнает, кто, где проживает. То есть, вычислит потенциальных нелегальных арендаторов.
После этого на разговор вызывают хозяина помещения. Осуществляется проверка его личной документации, прав, подтверждающих, что именно он – собственник жилья. Вся информация отражается в виде заявлений и объяснений в письменной форме. Если данной информации хватит для того, чтобы доказать незаконность сдачи жилья в аренду, происходит передача сведений в местную налоговую инстанцию.
Другой вариант выявления нарушителя, не платящего налог от аренды квартиры – это использование базы Росреестра. Именно в ней осуществляется регистрационный процесс арендных соглашений, временной период которых составляет более одного года. При этом, как уже было сказано нами ранее, владелец жилья может заключить соглашение на меньший срок времени – допустим, на 10 месяцев.
Важный момент: ни Федеральный закон, ни Гражданский кодекс Российской Федерации не предписывают обязательную регистрацию арендного соглашения.
Несколько слов о том, что говорится по данному вопросу в судебной практике
Если у Федеральной налоговой службы имеются серьезные документальные основания, свидетельствующие о нарушении, происходит передача дела в судебную инстанцию.
Если налоговая инспекция не обладает арендным договором
Если представители налоговой организации не имеют подтверждающих доказательств – то есть, самого арендного соглашения, им будет трудно доказать, что аренда на самом деле есть.
Основание в такой ситуации для обвинения выдвигается следующее – свидетельские показания соседей. Последние говорят о том, что в жилом помещении находятся граждане, не имеющие там прописки. Сообщают о частой смене жильцов.
Многие «предприимчивые» владельцы жилых помещений в такой ситуации нередко заявляют следующее: в помещении находятся родственники, а ведь они имеют полное право не платить за проживание (то есть, все в рамках закона).
Но тогда собственник квартиры должен быть готов к тому, что суд затребует доказать факт родства. Стоит отметить и такой важный нюанс: обман в суде – это возможная ответственность за дачу ложных показаний. Так что так поступать не рекомендуется.
И, несмотря на все вышесказанное, положения судебной практики сообщают о том, что «доносы» соседей практически никогда не становятся доказательством факта аренды жилья.
Если налоговая инспекция владеет арендным соглашением
Это более тяжелая ситуация. Но и здесь есть разные способы поведения, поскольку факт того, что денежные средства переданы, еще не доказан. Это смогут сделать в случае получения денежных переводов на карты. Если же человек получает деньги «наличкой», оплату аренды квартиры в такой ситуации ничего не подтверждает (должны также отсутствовать расписки). Как правило, арендодатели-нарушители всегда стараются оформить соглашение безвозмездного пользования. Другими словами, ничего платить за это не нужно. Фактически, денежные средства от арендаторов хозяин жилого помещения получает сразу – то есть наличными. Документация в такой ситуации отсутствует.
Наложение штрафных санкций, пени. Привлечение к уголовной ответственности
И хотя доказать, что человек извлекает прибыль, нелегально сдавая в аренду жилое помещение, порой не так уж и просто, подобные ситуации все же происходят. К чему же должен быть готов нарушитель?
Основная претензия властей заключается в следующем: хозяин жилого помещения получил прибыль, но не поделился с государством. Первое требование налоговой инспекции, доказавшей факт существования арендного соглашения –это погашение долгов по всем платежам. Данная сумма будет дополнена следующими платежами:
- Штрафными санкциями за то, что налог не был уплачен. Это 20% от недостающего сбора.
- Штрафными санкциями за неподанную декларацию. Это 5% за любой просроченный месяц. Подача документа должна осуществляться строго до 30-го апреля. Если 1-го сентября текущего года Вами будет погашена задолженность по сборам за предыдущий, Вы будете вынуждены заплатить еще один штраф. Но штраф не может превышать 30% от размера задолженности.
- Пеней за просроченные налоговые платежи. Расчет показателя осуществляется таким образом: за любой день, начиная с того дня, когда в последний раз была совершена оплата (данное положение прописано в
Налоговом кодексе Российской Федерации) и до дня, когда будет совершена оплата по факту. Для расчета пени используется формула: П = 10,5% / 300, где 10,5 – ставка рефинансирования ЦБ.
Если нарушение законодательных положений признано неоднократным, следует ужесточение ответственности. Нарушитель будет вынужден заплатить в два раза больше, чем положено.
В данной статье мы рассказали Вам о том, какой налог за аренду квартиры нужно платить, и какая ответственность ждет нарушителей закона. Таким образом, сейчас Вам известно, как платить налог с аренды квартиры (и в каких ситуациях его платить необязательно), а также какие есть варианты и нюансы его оплаты.
Есть разные варианты налогообложения аренды квартиры, которые зависят от того, являетесь ли вы ИП или физ.лицом.
Если вы сдаете свою квартиру в аренду или наем, то полученный с этого доход подлежит налогообложению. По крайней мере, так должно быть при нормальном цивилизованном подходе к ведению дел. Даже если вы не ИП (индивидуальный предприниматель), а просто обычный человек с жилплощадью, предоставляемой чужим людям для временного проживания. Как рассчитывается налог на аренду квартиры и что необходимо знать при его уплате в налоговые органы, расскажем в этой статье.
Как платить налог с доходов от аренды квартиры
Правовая основа для физического лица при расчете налога с дохода от сдачи жилой площади в аренду или наем представлена в Налоговом Кодексе РФ (статья 226, пункты 1 и 2, статья 228 п.п.1). Формула расчета налога при сдаче в аренду выглядит следующим образом:
НДФЛ равен доходу от сдачи помещения в аренду за год, умноженному на 13%
Примечание. Как правило, собственники жилья, сдаваемого в аренду/наем, указывают цену проживания с учетом коммунальных услуг. Нужно учесть при этом, что по статье 41 Налогового Кодекса оплата квартирантами коммунальных платежей вносится в общую сумму дохода, получаемого при сдаче квартиры в аренду или наем. Так как это экономическая выгода, которую получает собственник жилья (ведь расходы по обслуживанию своей собственности он не несет). Поэтому сумма налога определяется из суммы дохода + оплаты коммунальных услуг, которые потребляют квартиранты.
Если арендаторы жилплощади платят только за определенный набор услуг (вода+газ+электричество), а остальное оплачивает владелец квартиры, то при оформлении налоговой декларации это учитывается (см. ниже по тексту).
Когда платить НДФЛ с аренды квартиры
Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.
Сколько можно заработать?
«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.
Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре
* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.
Как выбирать квартиру?
Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:
- Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
- Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
- Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
- Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
- Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.
Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.
