Колкото по-непрестижен е районът, толкова по-изгодно е да се наемат жилища там, установиха анализаторите на CIAN. Най-бързо се изплащат апартаментите в Нова Москва, Капотня, Люблино и Кузминки, но те също се продават по-трудно от жилищата в престижни райони.
Атрактивна Капотня
Средната доходност от дългосрочен наем на апартамент в Москва през първата половина на 2016 г. е 5,5%, според проучване, изготвено от специалисти от компанията CIAN. С други думи, можете да платите за апартамент в столицата, като го дадете под наем за малко повече от 18 години. Периодът обаче варира значително в различните региони.
Оказва се, че собствениците на най-скъпите имоти в центъра на града най-трудно възвръщат средствата, похарчени за покупката им. Лидерите на антирейтинга включват районите Арбат, Хамовники и Гагарински. Тук процентът на капитализация (връзката между цената на един актив и размера на годишния доход, получен от отдаването му под наем) варира в диапазона 4–4,5%, посочва CIAN. Така, след като сте закупили апартамент в тези райони, ще трябва да изчакате 22–25 години за възвръщаемост на инвестицията.
Закупуването на апартамент в най-непрестижните райони, напротив, е най-обещаващото инвестиционно решение, сочат данните от проучването. Максималната печалба за инвеститорите ще дойде от отдаването под наем на апартаменти в селищата Первомайское и Марушкинское в Нова Москва, както и в квартал Капотня на Югоизточния административен окръг. Нивата на капитализация тук варират от 6,4 до 6,7%. Тоест рентиерът ще може да възстанови инвестициите си за 15–15,6 години. Лидерите по рентабилност (6,7%) са тристайни апартаменти в близост до Московската петролна рафинерия в Капотня.
Този ефект се дължи на факта, че с отдалечаване от центъра на града наемните цени не намаляват толкова, колкото цената на квадратен метър, обяснява CIAN.
Изследването се основава на анализ на над 1 милион обяви за продажба и отдаване под наем на жилища в Москва, публикувани на портала cian.ru през 2012–2016 г. В същото време наемните цени и разходите за жилища бяха дисконтирани, като се вземе предвид динамиката на цените и наемните нива.
Компания "Миел-Рент" предоставя приблизително същите цифри като CIAN, но без разделение по региони: процентът на капитализация за апартаменти от икономична класа в столицата варира от 4 до 7% годишно.
По-популярни са едностайните апартаменти
Наемането на студио апартаменти нарасна в популярност през последната година. „Техният дял в структурата на търсенето се увеличи с 3 процентни пункта през годината. и възлиза на 58%, отбелязва генералният директор на портала Domofond.ru Ерик Сегерборг. - В същото време броят на заявките за контакт за обяви за оферти за наем на двустайни и тристайни апартаменти, напротив, намалява с 1 процентен пункт. - съответно 34 и 7%.“ Средната наемна ставка също е намаляла през последната година във всички жилищни сегменти с 3%. Можете да наемете едностаен апартамент в Москва средно за 30,8 хиляди рубли, двустаен апартамент за 43,3 хиляди рубли.
Рентиерско правило
Данните на CIAN потвърждават така нареченото златно правило на рентиера, казва Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар в Inkom-Real Estate: „Колкото по-малка е жилищната площ, толкова по-евтина е тя, толкова повече приходи носи. От тази гледна точка закупуването на луксозни имоти под наем е уникално удоволствие: доходността на елитните имоти е минимална в сравнение със стандартните жилища.
Доходността от отдаване под наем на луксозни имоти варира между 1–4% от първоначалната сума на инвестицията в зависимост от цената на квадратен метър, декорация, оборудване и обзавеждане, изчислява Юлия Ковалева, директор на отдела за отдаване под наем на градски имоти на „Калинка груп“. Отдалечеността от центъра също често играе в полза на рентиерите. „В нашата база данни има апартамент на Бутиковски, 5, в района на Остоженка, който се отдава под наем за 10 хиляди долара на месец“, дава пример Ковалева. „В същото време собственикът наскоро даде под наем сравнително евтин апартамент на ½ насипа на Тарас Шевченко за 15 хиляди долара.“
По-демократичните опции са не само по-изгодни, но и по-бързи. Например апартаментите от икономична класа сега се разпродават средно за няколко дни, но миналата година бяха достатъчни дори няколко часа, изчислява Оксана Полякова, заместник-директор на отдела за отдаване под наем на апартаменти в Inkom-Real Estate. „Днес апартаментите от комфортна и бизнес класа отнемат около две седмици, за да изберат от седем до десет варианта“, продължава тя. „Миналата година разгледахме три или четири апартамента за не повече от четири дни.“ Елитните апартаменти могат да бъдат изложени толкова дълго, колкото желаете, докато собственикът реши да намали адекватно наемната ставка.
Ако вземем статистиката средно за региона, заключенията на CIAN са логични - по-евтините площи носят по-голяма доходност, съгласна е Анна Моисеева, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Home Staging. От друга страна, доходността винаги зависи не само от района, но и от конкретния апартамент. Експертът изброява няколко признака за ликвиден имот: малки метражи, ниска цена, близост до метрото и центъра. „Важно е винаги да помните, че в един момент апартаментът, който в момента се отдава под наем, все пак ще трябва да бъде продаден“, отбелязва Моисеева. „И тогава фактори, които са от полза за рентиера, ще го направят по-малко ликвиден за продавача.“
Купете по-близо до центъра
„Продължителността на излагане на апартаменти за продажба, разбира се, зависи от качеството на самия апартамент: адекватността на неговата цена, къща и етаж“, отбелязва Анна Моисеева, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Home Staging. „Но като цяло апартамент в по-престижен район може да бъде изложен за около два до три месеца, срещу шест месеца или повече за по-малко продаваеми апартаменти в отдалечени райони.“
Фактът, че недвижимите имоти, разположени по-близо до центъра, се продават по-добре, се доказва от данните на Rosreestr. Например през първата половина на 2016 г. в района на Москва са регистрирани почти 15% по-малко сделки, включващи прехвърляне на права върху жилищни помещения, отколкото през същия период на 2015 г.: съответно 294,7 хиляди и 345,4 хиляди сделки. Тази статистика описва основно сделки на вторичния пазар на жилища.
Намалява и търсенето на нови сгради. От януари до юни 2016 г. броят на споразуменията за участие в споделено жилищно строителство (DDU) в Московска област е намалял с 4%, до 41,3 хиляди.
В Москва, напротив, започнаха да се сключват по-често сделки както с нови, така и с вторични недвижими имоти. Общият обем на сделките с прехвърляне на собственост върху жилища нараства с 10,8%, до 62,7 хиляди.
Популярността на Москва беше повлияна от факта, че през последната година и половина московските разработчици изнесоха на пазара рекорден обем нови проекти, които могат да се конкурират по цена с региона на Москва, обяснява Татяна Калюжнова, ръководител на IRN-Consulting . Отстъпките също изиграха роля. „При около 30% от проектите при 100% плащане можете да получите 5–10% отстъпка“, отбелязва Калюжнова.
Средната цена на 1 кв. м в нови сгради в Москва (в района от Третия транспортен пръстен до Московския околовръстен път), според IRN, днес възлиза на 172,3 хиляди рубли. В Московска област в края на юни тя възлиза на 85,4 хиляди рубли. за 1кв. м, според проучване на компанията "Миел-Нови сгради" . Но когато разгледаме конкретни оферти, ползите от закупуването на апартамент в Москва стават по-ясни. Така например в средата на юни фирма „Желдорипотека” пусна в експлоатация нов жилищен комплекс „Атмосфера” в кв. „Люблино” на Югоизточния административен район. На етапа на подготовка на обекта за строителни работи цената на едностайни и тристайни апартаменти с площ от 34,9–76,9 кв.м. m е 4,1–11,1 милиона рубли, или 115–145 хиляди рубли. за 1кв. м.
За един „квадрат“ в жилищен комплекс Opalikha O3, разположен в района на Москва, на 13 км от Московския околовръстен път, ще трябва да платите средно 124 хиляди рубли, а цената на апартаментите, според уебсайта на предприемача, се оценява от 2,4 милиона до 6,86 милиона rub. (съответно за едностаен и тристаен апартамент).
Дори най-печелившите инвестиции на пазара за дългосрочни наеми са значително по-ниски по доходност от традиционните банкови депозити. Според Централната банка основното ниво на доходност на депозитите в рубли за повече от една година през юли е било 10,7% годишно.
Ако наемате апартамент, по принцип сте задължени по закон да подадете данъчна декларация и да платите данъци. Ако отдавате под наем апартамент не като предприемач, декларацията, която трябва да попълните, е декларацията 3-NDFL. А данъкът, който трябва да платите върху доходите си, е данък върху доходите на физическите лица (данък върху доходите на физическите лица). В противен случай такъв данък се нарича още „данък върху дохода“.
Декларацията 3-NDFL се подава на данъчния орган всяка година. И така, през 2018 г. подавате декларация за доходите, получени от отдаване под наем на апартамент през 2017 г., в която се изчислява дължимият данък. Вие също имате задължението да подадете 3-NDFL декларация с цялата информация на данъчните власти, ако отдавате под наем апартамент в един град и живеете в друг (Например: отдаване под наем на апартамент в Москва, за което също се изисква да плати данък).
Ако отдавате под наем апартамент тази година, тогава трябва да подадете декларация 3-NDFL и да платите данъка за наем на апартамент за 2018 г. през 2019 г.
Кога и къде се подава декларация през 2018 г
Декларацията 3-NDFL обикновено се подава в края на календарната година, в която сте получили доход от отдаване под наем на апартамент. В края на годината, но не по-късно от 30 април на годината, следваща тази, в която сте получили доход. Декларацията по правило се подава в данъчната служба по мястото на вашата постоянна регистрация (дори ако жилището, което наемате, се намира на друго място). Не е необходимо да подавате документи към декларацията, но е препоръчително към декларацията да приложите копие от договора за лизинг (или наем). Това прави по-вероятно инспекторът да разбере всичко в декларацията и да не ви иска допълнителна информация. Но моля, не давайте оригиналния договор, тъй като няма да бъде върнат. Декларацията може да бъде изпратена по пощата. По този начин няма да се налага да ходите до данъчната служба. Най-често, ако документите са попълнени и подадени правилно, проверката няма да задава допълнителни въпроси.
Кога и в какъв размер се плащат данъци върху наемите на апартаменти?
Ще трябва сами да плащате данък върху дохода. Тоест това е ваша отговорност и вие трябва да платите данъка сами, без да чакате данъчната служба да ви изпрати известие. Сроковете за плащане на данъка не са същите като при подаване на декларация. Плащането на данъци за отдаване под наем на апартамент се извършва не по-късно от 15 юли на годината, следваща тази, в която сте получили дохода. Данъкът за наем на апартамент за така наречените данъчни жители е 13%. По правило данъчен резидент, независимо от гражданството, е човек, който постоянно живее в Русия (по-точно, прекарал е повече от шест месеца в Русия през календарната година, в която е получен доходът от отдаване под наем на жилище).
Пример
През 2017 г. Александра от Санкт Петербург отдава под наем апартамент в Москва за 25 000 рубли на месец. В края на 2017 г. Александра самостоятелно попълни данъчната декларация 3-NDFL до (не по-късно от) 30 април 2018 г. Тя я изпрати в данъчната служба в Санкт Петербург на мястото на постоянна регистрация на Александра. Към декларацията е приложила копие (ненотариално заверено) от договора за наем, съставен самостоятелно. Александра изпрати декларацията и копие от договора по пощата, за да не губи време да „ходи“ на оглед. До 15 юли 2018 г. тя самостоятелно е платила 39 000 рубли данък върху доходите (при ставка от 13%).
Как да направите всичко с данъци
На уебсайта за данъчно облагане ще намерите всичко необходимо, за да попълните правилно и подадете данъчна декларация във всяка част на Русия и да не плащате ненужни данъци. Вече не е нужно да ходите при консултанти. Можете да направите всичко сами много по-бързо и по-евтино:
1 Попълнете декларацията на уебсайта на Данъчните.С нас правилното попълване на декларацията ще бъде бързо и лесно.
2 Изтеглете образец на списък с прикачени файлове за изпращане на декларацията по пощата.Шаблон за прост опис от една страница може да бъде изтеглен от раздела „Декларация 3-NDFL“ / „Как да подадете 3-NDFL“ на уебсайта.
3 Изпратете декларацията с ценно писмо със списък на приложенията.Дори не е нужно да ходите до данъчната служба.
За да продължите към попълване на 3-NDFL данъчна декларация на нашия уебсайт, моля, щракнете върху бутона Напред по-долу.
Според закона собственикът, когато отдава лична жилищна площ под наем, е длъжен да плаща данък на държавата. Днес ставката е 13%, но през следващата година е възможно увеличение.
Данъчно облагане се прилага за всички физически и юридически лица, които получават печалба.
Придружено от получаване на материални облаги.
Следователно собственикът е длъжен да плати данък в сумата 13% за физически лицаили 6% за индивидуалните предприемачи.
Той трябва да бъде съставен и регистриран, ако помещенията се наемат за повече от 12 месеца.
След като се договориха за прехвърлянето на правото на ползване на апартамент или къща на наемателя, двете страни по сделката трябва да го осигурят в писмено споразумение.
Не трябва да се бърка лизинг и лизинг, тъй като и в двата случая се съставят различни видове договори.
Страните се наричат наемодател и наемател. Това споразумение предвижда допълнително настаняване в помещения на отделен наематели членове на семейството му, например.
Когато съставяте договор, трябва да вземете предвид възможните трудности и спорни въпроси. Трябва да има описание на имуществото, разположено в помещението, неговия външен вид, условия за разрешаване на спорни въпроси, прекратяване на сделката и т.н.
Изготвеното споразумение трябва да бъде регистрирано. Тази процедура се извършва Федерална данъчна службаИ градска администрация.
За това ще ви трябват документи:
- , за жилище;
- граждански паспорти на страните по споразумението;
- до помещенията;
- 3 екземпляра от договора;
- декларация на наемодателя;
- пълномощно, ако действията не се извършват от собственика;
- касова бележка .
Регистрацията отнема само Две седмици. Можете сами да подадете пакета документи, да го изпратите с писмо със списък с прикачени файлове или онлайн.
Ако жилището се отдава под наем за период по-малък от 12 месеца, договорът не трябва да се регистрира (член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица от собственика при отдаване под наем на жилище
Независимо дали е регистриран или не, собственикът трябва да плати данък в държавния бюджет, тъй като носи печалба (обект на облагане).
За да се определи сумата за плащане, месечната вноска трябва да бъде посочена в договора.
Това се прави веднъж годишно. Срокът за плащане на данък върху доходите на физическите лица през 2015-2016 г. е определен до май на годината, следваща годината, през която апартаментът е нает.
Декларацията се приема от данъчната служба по месторегистрация на собственика на жилището. Текущата данъчна ставка е 13% .
Ако данъкът не бъде платен, данъчните власти могат да глобят собственика с голяма сума.
Собственикът на апартамента сам изчислява данъка. Формулярът за декларация трябва да бъде получен от същата Федерална данъчна служба.
Когато изчислявате сумата, трябва да вземете предвид следните нюанси:
Служителите на Федералната данъчна служба ще предоставят на собственика на помещенията данни за плащане.
Размерът на данъка се изчислява по следната формула:
H = A * C * 13%,
н– размер на данъка за плащане;
А— наем (посочен в договора);
СЪС– броя на месеците, през които апартаментът е отдаван под наем;
13%
— данъчна ставка за 2015г.
Ако апартаментът се отдава под наем, тоест на юридическо лице, самият наемодател трябва да удържа данък. Той просто добавя 13% към наемната сума. Държавата го назначава за данъчен агент в такива отношения.
Ред за плащане на данък върху доходите на физическите лица върху печалбите от наеми на жилища
След като попълните декларацията и приложите споразумението и личните документи към нея, посетете данъчната служба. Попитайте персонала за банкови данни.
Можете да извършите плащане и през пощата. Можете също така да платите виртуално попълнената касова бележка чрез всяка банка онлайнот вашата банкова сметка.
Можете да плащате данъка веднъж годишно или като правите авансови плащания за 12 месеца. Основното е, че до май на текущата година, следваща отчетната година, собственикът е платил изцяло данъчните задължения.
Ако собственикът се е регистрирал като предприемач, той също е длъжен да подаде декларация до Федералната данъчна служба. Въпреки това, в допълнение към данъците, застрахователните плащания към Пенсионния фонд на Руската федерация също подлежат на плащане, което надвишава 30 хиляди рубли на година.
Когато използва патент, индивидуалният предприемач заплаща неговата цена и 50% от застрахователните плащания.
Облага ли се наемателят с данъци и такси?
Лицето, което наема помещенията, не плаща данъци.
Единственото му задължение е да плаща наема на собственика на имота в срок и в пълен размер. Ако в договора е посочена клауза за необходимост, това също става задължително за жителите.
Изключение прави случаят, когато това е посочено в самия текст на договора Наемателят трябва да плати данъка.
Тогава фирмата е данъчен агент на своя служител и плаща данък вместо собственика на помещението, но за негова сметка.
Последици за собственик на жилище, който отказва да регистрира споразумение и не плаща данъци
Ако помещението се наема за срок повече от една година, договорът трябва да бъде регистриран.
Размерът на данъка може да бъде значително намален чрез регистрация като индивидуален предприемач. Когато един предприемач избере „опростен“ план, неговите отговорности включват плащане за всичко 6% от получената печалба.
Ако е направено без регистрация на договора и съответно без плащане на данък, собственикът ще бъде наказан.
Разбира се, санкциите ще бъдат приложени само ако Федералната данъчна служба по някакъв начин разбере този факт.
Ако декларацията не е подадена и данъкът е платен, собственикът е изправен пред наказание - глоба от 5% от печалбатапосочен в декларацията за всеки месец закъснение (член 119 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Ако и след глобата собственикът не плати данъка, тогава санкциите ще се увеличат с още един 20% от сумата, която не е включена в бюджета. Минимална глоба - 1000 рубли.
Освен това собственикът на апартамента може дори да бъде обект на наказателна отговорност за укриване на данъци. Това се случва, ако данъците са укрити в особено големи размери ( над 600 хиляди рубли), които собственикът трябваше да плати до 3 години.
Член 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация определя размера на глобата в този случай - 100-300 хиляди рубли. Алтернативен вариант е принудителен труд до 12 месеца, арест и лишаване от свобода до една година.
Въпреки това, за да събере действителния данък и/или глоби, данъчната служба трябва да докаже в съда факта на незаконното отдаване под наем. На практика такива случаи са рядкост.
Дори ако полицейски служител или служител на прокуратурата дойде в апартамента и се интересува от хората, живеещи в жилището, е много трудно да се докаже фактът на наемане.
Често жителите се представят като приятели, роднини или познати.
Често никой не изготвя документи, потвърждаващи превода на пари, ограничавайки се до устни споразумения.
Ако обаче наемодателят не иска да плати данъка, не трябва да се ограничавате до устно споразумение.
По-целесъобразно сключете договор за безплатно ползване, което гарантира минимум безопасността на имуществото и помещенията в техния оригинален вид.
В противен случай собственикът може да не получи плащане, да открие дълг или счупени мебели в апартамента.
Видео: Как да изчислим данък върху доходите от наем?
Програмата обяснява какви отговорности за плащане на данъци падат върху собствениците на жилища-наематели.
Обсъжда се в какъв размер и кога се плаща данъкът върху доходите на физическите лица върху доходите от жилище под наем, как протича процедурата по подаване на данъчна декларация и реалното плащане на данъка и как собственикът може да минимизира размера на дължимия данък.
Каква цена да определя за наем? Изгодно ли е отдаването под наем на жилище? Договор за наем на жилище - всички нюанси. Процедура за плащане и нарушаване на клаузи на договора за наем. Изчисляване на доходите.
- Квартал в града, ако говорим за голям мегаполис с милионно население.
- Отдалеченост от метрото и транспортна достъпност. Често хората идват на работа в голям град; за тях е важно бързо да стигнат до работа. Или студенти - стигнете до университета.
- Тип къща, разпределение на апартамента, етаж. Апартамент в старо строителство излиза по-евтино. Клиентите не харесват първите етажи - това е въпрос на сигурност; апартамент на първия етаж няма да се отдава добре под наем. Освен това е неприятно да живееш, ако има решетки на прозорците и паркирани коли извън прозореца.
- Комплектът мебели, състоянието на апартамента, вида на входната врата, наличието на лоджия или балкон (оставете ненужните неща там).
- Паркинг, паркинг. В днешно време много жители поставят бариера в двора, за да попречат на колите на други хора да паркират.
- Сезонни вариации. Високи цени от август до ноември, ниски наеми - април, май, юни (много хора живеят в градините). В извън сезона цените са средни за пазара - това е периодът от 20 декември до 20 януари, майските празници.
Повече пари от наемателя
Сключвате договор за наем, например от март до август (нисък сезон) и след това увеличавате наемната ставка, като се позовавате на високия сезон (от септември до декември).
Отдаването под наем осигурява непрекъснат, постоянен поток от пари, които опитен инвеститор може да реинвестира или използва, както намери за добре.
Качеството на живот нараства всяка година, а по-младото поколение вече не иска да живее с родителите си. Това са различни интереси и различни работни графици, интереси. Много често двойка или младо семейство отива в апартамент под наем, за да не зависи от моралните учения и съвети от по-възрастни роднини.
37% от работодателите през 2017г в Москва искат да наемат 1-стаен апартамент; 39% - 2-стаен.
През последните години в Руската федерация се наблюдава стагнация на доходите и хората се обединяват, като изплащат ипотечен кредит. Млада двойка може да се премести в къщата на родителите си и да наеме апартамента си, за да плати по някакъв начин заема.
Упътване под наем
Дългосрочен наем. По правило това е година или две.
Краткосрочно наемане (до 4-5 месеца) - за летния период, студенти, сезонни работници от съседни страни.
Особено популярни са мини хотелите и хостелите. Но наскоро нашите законодатели искат да „покрият“ тази тема поради постоянни оплаквания от съседи, плюс хостелите често не плащат данъци.
Наемането на многостаен апартамент стая по стая дава добри доходи. Наемане на легло, но тук има много проблеми: неплатежоспособни клиенти, имигранти, бездомни хора, хигиенни проблеми поради честата смяна на наемателите.
Какви предимства има един апартамент, когато хазяинът може превърнете икономичната класа в комфортнаи да поиска повече наем? Това включва домофон, високи тавани (мин. 2,65 м), специализиран интернет, кабелна телевизия, климатик, подово отопление, частно паркомясто, допълнителни домакински уреди (аспиратор, микровълнова печка, телевизор с плосък екран).
Кое е по-изгодно?
Какво е по-изгодно да наемете апартамент: по-скъпо или по-бързо?Нека разгледаме таблицата по-долу. Изчисления на базата на примера на 1-стаен апартамент в Москва.
За наемодателя е по-добре да се наеме по-бързо, дори и не винаги на максимална цена - по-малко престой.
Какво е по-изгодно: със или без ремонт?
Нека да разгледаме примера на 1-стаен апартамент 35/19/7 близо до метростанция Беляево (Москва). С ремонт средната наемна ставка е 35-40 хиляди рубли, без ремонт - 25-28 хиляди рубли. Както виждаме, в дългосрочен план е по-добре апартаментите да се поддържат в отлично състояние.
Или можете да извършите ремонт за сметка на наема (ако наемателят иска сам да извърши ремонта). Но тук трябва да наблюдавате разходите и качеството на ремонта.
Къде да търся наемодатели?
- Колеги от работа, познати. Основни недостатъци: не можете да им поискате максимална цена за наем + трудно е да поискате обезщетение за причинени щети (счупен телевизор например).
- Самостоятелно търсене в сайтовете за безплатни обяви (Авито, Юла).
- Агенции за недвижими имоти и частни брокери.
- Реклами във вестници и списания. Тук има много неплатежоспособни клиенти с ниски доходи, които могат да имат проблеми в бъдеще.
- „Отлепване“. Клиенти с ниски доходи.
Документи за изпълнение на договора
Наемодателят (дори ако наемате чрез агенция за недвижими имоти) ще трябва да:
- Паспорт на собственик.
- Документи за собственост на апартамента, удостоверение за наследници, договор за наем, договор за дялово участие.
- Ако някой е регистриран в апартамента, трябва нотариално заверено съгласие от него, че отдавате апартамента под наем или лично присъствие, за да подпише споразумението, за да се съгласи, че той не е против отдаването на имота под наем.
Процедура за плащане и споразумение
По-често срещан месечно плащанеили месечна вноска + депозит. Ако човек не иска да направи депозит, това трябва да ви предупреди. Това косвено потвърждава неговата несъстоятелност. Може да подпише договор за една година, но реално ще поживее един месец и ще избяга. В резултат на това имате обикновен апартамент и допълнителни разходи за почистване на апартамента и подготовка за последващо отдаване под наем.
Можете да се срещнете с наемателя наполовина и да приемете 50% от депозита, като разбирате, че лицето също плаща лихва на агента. И посочете в договора, че остатъкът от депозита ще бъде изплатен след месец.
Предплащане 2-3 месеца + депозит. Среща се рядко. Фактът на такова авансово плащане показва, че лицето има добри намерения и е готово да наеме за дълго време.
Предплащане от шест месеца до една година. Тогава има смисъл да се намали наемната ставка.
Обърнете специално внимание на клаузите на договора, уреждащи размера и реда за получаване на пари. Запишете сумата ясно с цифри и разбивката с думи. Посочете до коя дата наемателят трябва да плаща всеки месец (посочете 2-3 дни за непреодолима сила).
Посочете кой плаща за комунални услуги. Плащане на измервателни уреди, интернет, кабелна телевизия, парно и др. В идеалния случай плащайте сами, като знаете, че плащате навреме, не натрупвате неустойки и нямате дългове.
Ако в апартамента останат мебели, домакински уреди и домакински предмети, съставете акт за предаване и приемане и направете опис.
Посочете в договора глобаза наемателя, ако се изнесе преди определения в договора срок.
Някои наемодатели предпочитат семейства с малки деца. В това има някаква стабилност. Но има добре известно погрешно схващане сред наемодателите, че ако наемателят не е подновил договора през зимата, тогава е законно невъзможно да се изгони семейство с малко дете. Това е погрешно схващане, няма такава клауза в закона. Тук играе роля чисто морален фактор.
При изтичане договорът за наем не се подновява автоматично при същите условия, освен ако страните не възразят. Ще трябва да преподпишете договора.
За да поддържате връзка с наемателя след подписване на договора, посочете номера за контакт (мобилен телефон, работа) директно в договора или се съгласете да посещавате апартамента веднъж месечно.
Включете клауза в договора: при временно напускане наемателят е длъжен да уведоми наемодателя.
Включете клауза: отсъствието на наемателя в апартамента за определен период дава право на собственика да извърши аутопсия в присъствието на местен полицай и двама свидетели и да счита договора за прекратен в края на платения наемен период .
Нарушение на договора за наем
Какво да направите, ако работодателят не изпълни някои клаузи от договора? Не пази тишина, не използва апартамента за живеене, постоянно бави наемните плащания или ги плаща на вноски.
Започнете с преговори. Ако това не се получи, е крайно нежелателно да се свържете с местния полицейски служител. Може да те сложи на тезгяха и да си вземе процента за всеки апартамент, който даваш под наем.
В краен случай се обърнете към съда.
Фразата „Апартаментът никога не е отдаван под наем” дава +15% към наемната цена.
Ако отдавате жилища под наем на вторичния пазар
Преди да покажете такъв апартамент, не забравяйте да направите следното:
- Извършете общо почистване, отстранете всички чужди миризми.
- Направете дребни ремонти.
- Сменете и поправете течащ кран.
- Почистете дренажните тръби.
- Сменете старата тоалетна и тоалетна седалка.
- Извадете боклука от апартамента, старите ненужни вещи. Добавете минимум нови мебели.
- Ремонт на дръжки, смяна на изгорели крушки.
Данъци върху наемите
- Phys. лице - 13%
- IP - 6%.
- Патент.
Защо пазарът на наеми расте?
- Апартаменти и наети преди това. Не забравяйте, че не сте единственият наемодател, днешният пазар е жестоко конкурентен. В Москва това са 100 000-150 000 апартамента под наем.
- Апартаменти, освободени след заминаването на чуждестранни наематели от съседни страни.
- Апартаменти от пазара за продажба. Пазарът за покупка и продажба все още стои и за да не стои апартаментът без работа и да носи доходи, собственикът го отдава под наем.
- Апартаменти, получени по наследство, преди договора за дарение.
- Родствена връзка поради намален доход. Ситуацията в семейството се влошава, роднините решават да живеят заедно и дават под наем останалия апартамент.
- Наемане на апартамент заедно. Преди това, преди кризата с рублата от 2014 г. Наехме за един, след кризата решихме да наемем апартамент за двама. В резултат на това вторият апартамент е свободен за отдаване под наем.
Златното правило на рентиерите
Колкото по-малка е жилищната площ, толкова по-евтина е при закупуване, толкова повече доходи носи.
Мини апартаментите са най-изгодни за отдаване под наем
Днес расте броят на самотните хора, които не създават семейство, а искат да живеят отделно. Основните предимства на такъв мини-апартамент:
- Малък бюджет при покупка в сравнение с обикновен 1-стаен апартамент в нова сграда.
- Малки сметки за комунални услуги. Освен това годишният данък върху имотите ще бъде близо до нула.
- Спестяванията при довършителни работи поради малката площ са до 30%.
- По-малко време за почистване – при смяна на наемател.
- Изгоден наем (20-25 000 рубли в Москва).
- Инвестиционна привлекателност.
Основни недостатъци:
- Ограничено предлагане на пазара. Такива апартаменти се появяват само в определени райони. Това може да са неипотечни зони, места, където се извършва разрушаване на порутени жилища.
- Малък избор.
- Апартаментите от вторичния пазар са за основен ремонт. Там няма много добра социална структура.
- Дълъг период на експозиция по време на продажба.
Кой наемател плаща повече?
Много собственици не искат да отдават под наем жилища на чужденци и семейства от съседни страни, особено ако имат 2-3 деца. Но такива семейства са готови да платят 10-15% повече. Същото се отнася и за хората с неславянски вид.
Ако имате голям апартамент с 3-4 стаи, можете да го дадете под наем на група чужденци от съседни страни. Вашите приходи ще бъдат с 40% повече.
Много хора не искат да дават апартамент под наем на самотни момчета, мъже, смятайки, че ще бъде бъркотия и боклук. Но често това не е така. Човек може да има добре платена работа и да му вземат 1000-2000 рубли. повече под наем.
Жителите с котки и кучета плащат с 1000-2000 рубли повече. Жители с голямо куче - до 5000 рубли / месец.
Рентиерско право при съвместно наемане
Колкото повече хора ще живеят в един апартамент, толкова по-висок е процентът.
При съвместно наемане на апартамент наемателят с най-висок доход избира най-голямата стая. В същото време сметките за комунални услуги се разделят по равно, т.к не може да се разбере кой колко е похарчил. Договорът за наем се съставя в обичайната форма. Преди подписване обсъдете всички точки с наемателите, за да няма по-късно недоразумения.
Доход от наем
Доходът от отдаване под наем на апартамент може да се изчисли по следната формула:
Най-трудната точка, която е трудно да се определи, е коефициентът K. Ако апартаментът стоеше без наематели в продължение на 3 дни, тогава K = 0,1.
Ако апартаментът не е нает за един месец, помислете за коригиране на месечната ставка.
Днес не всеки може да се похвали, че има собствен дом.
Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:
ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.
Бързо е и БЕЗПЛАТНО!
За тази категория граждани законодателството на Руската федерация предоставя възможност да живеят в помещения, които всъщност принадлежат на друг собственик. За да се отрази този вид транзакция, е необходимо да се сключи договор.
Законодателната рамка
Нормативните актове, уреждащи отношенията по такива споразумения, са Гражданският кодекс на Руската федерация (глави 34-35), както и Жилищният кодекс на Руската федерация, който определя всички права и задължения на двете страни.
Законът на Руската федерация предвижда необходимостта от регистрация на договор за наем.
На първо място, такава регистрация е необходима, за да се консолидират правата и задълженията на страните и да се предотврати възникването на конфликти.
С други думи, да защити участниците от нежелани последици, като например предсрочно прекратяване на договора.
Необходимо ли е и как се регистрира сделка?
Страните, ако са физически лица, сключват договори за наем и получават имената:
- работодател, тоест този, който директно наема жилищните помещения;
- наемодател- гражданин, който притежава законни права върху къща, апартамент или друг обект, предоставен под наем.
Освен това при такова споразумение наемателят може да бъде само физическо лице.
С юридическо лице се сключва и друг вид договор – договор за наем, със съответните наименования на страните – наемател и наемодател.
Но помещенията могат да се използват само за жилищни цели. Например, служител на компания, който е пристигнал за дълго време от друга област, може да се установи там.
По същество и двата договора определят договор за предоставяне на имущество за временно ползване.
Но си струва да се разбере, че все още има разлика между тях.
И ако между гражданите се сключи договор за наем вместо договор за наем, тогава ако някакви конфликтни ситуации бъдат решени в съда, той може да бъде обявен за невалиден.
Продължителност на договора
Според времевата рамка договорите могат да бъдат класифицирани, както следва:
- Краткосрочен.Най-често помещенията се отдават под наем на ден или за няколко дни.
- Дългосрочен.Тук срокът на валидност е фиксиран конкретно - до 5 години. Няма възможност за лишаване от свобода за по-дълъг период.
При липса на указание за продължителност на договора, той се счита за сключен за 5 години.
Но можете да прекратите сделката само ако предупредите другата страна предварително.
В самия договор е възможно да се посочи срокът, в който е необходимо да се уведоми за прекратяването на отношенията между страните.
Ако няма такава клауза в договора, тогава срокът за уведомяване е 3 месеца преди датата на прекратяване на договора.
Как да запишете получаването на средства?
Фактът на плащане за наем и наем на жилищни помещения се записва с официален документ - разписка. Няма строго регламентирана от закона форма на подготовка.
Но има няколко важни правила, които трябва да се спазват:
- Разписката трябва да бъде съставена от лизингодателя.Методът на компилиране не е важен - можете да го напишете ръчно или с помощта на електронни средства. Но си струва да се има предвид, че в случай на несъгласие първият вариант ще бъде по-изгоден, тъй като ще позволи на съда да назначи проверка на почерка.
- Написването на самия документ трябва да бъде възможно най-точно., тъй като наличието на петна или корекции може да доведе до загубата им на правна сила.
- Необходимо е да се посочи информация за лицата, посочени в разписката:фамилия, собствено име, бащино име, паспортни данни. Необходимо е също така да посочите датата на приемане на средствата, както и сумата и периода, за който се изплащат.
Няма смисъл да имате нотариално заверена собственоръчна разписка - документът вече има законна сила.
Но когато използвате електронни средства в процеса на съставяне и отпечатване на принтер, най-добре е да прибягвате до услугите на нотариус.
Какъв данък върху наем трябва да платя през 2019 г.?
Данъчните ставки в Русия са фиксирани. Но те зависят от статута на собственика на помещенията под наем.
За физически лица
Ако наемодателят на жилищната площ е физическо лице, тогава той ще трябва да плати данък върху дохода върху печалбата, получена за отдаване под наем на жилище.
доходи
През 2019 г. собственикът, който е гражданин на Руската федерация, плаща данък от 13% върху печалбата, т.е. стандартната ставка на данъка върху доходите на физическите лица.
Ако собственикът на апартамент или къща живее в Русия за по-малко от 183 дни в годината или не е данъчен резидент на Руската федерация, тогава той плаща данък в размер на 30% от печалбата.
Размер
Както бе споменато по-горе, данъкът върху доходите от жилища под наем ще бъде 13%.
Ако обаче се регистрирате като индивидуален предприемач и кандидатствате за намален режим на плащане на данъци, тогава ще трябва да платите значително по-малко данъци.
За хора с увреждания
Но държавата предоставя някои обезщетения на хората с увреждания от първа и втора група.
Те имат право на данъчно облекчение от 500 рубли.
Тя трябва да бъде извадена от размера на получения доход от наем и данъците трябва да бъдат изчислени от получената стойност.
На военните
Актуална е и темата за отдаване под наем на жилище, собственост на военнослужещ.
Законът забранява на такива граждани да се занимават с бизнес и именно този момент буди съмнения сред много хора в тази професия. Но ако внимателно проучите всички тънкости, можете да разберете, че договорът за наем не предполага икономическа дейност.
Има само упражняване на правото на владение и разпореждане с имущество.
Това означава, че военнослужещият може да упражни правото си. Данъчната ставка върху този вид доход остава същата – 13%.
Пенсионер
Широко разпространено е мнението, че пенсионерите, които отдават жилище под наем, не трябва да плащат данъци върху наема. Това е фундаментално погрешно.
В Руската федерация пенсионерите са освободени само от данъци върху имуществото. Но те плащат данъци върху доходите в абсолютно същите суми като другите.
Ако наемете еднократно
Тези, които отдават под наем помещения за ден или дори за няколко часа, също имат въпрос относно необходимостта от плащане на данък.
Струва си да се отбележи, че задължителните плащания към държавата се плащат независимо от времето, през което жилището е наето.
1 час или 1 ден - ако сте спечелили от това, тогава трябва да направите вноска в размер на същите 13% от дохода.
Процедура за плащане
Физическите лица, които трябва да платят данък, трябва да изготвят и подадат данъчна декларация до 30 април включително.
Освен това това трябва да стане през годината, следваща вече изтеклия данъчен период.
Можете да подадете документа лично или чрез пълномощник, по електронен път или дори по пощата. Плащането трябва да се извърши не по-късно от 15 юли.
За индивидуални предприемачи
Обикновено наемодателите се опитват да регистрират дейността си като индивидуални предприемачи, за да намалят данъчната тежест върху тях. В крайна сметка става възможно преминаването към опростен данъчен режим, което значително спестява пари.
Въпреки това, преди да разгледаме този вид данъчно облагане, трябва да разберем как да плащаме данък върху доходите на физическите лица.
Данък върху доходите на физическите лица
Ако индивидуален предприемач реши да плаща данък върху доходите и да не премине към опростена данъчна система, тогава размерът на начисления данък ще бъде 13%, както и за физическите лица.
USNO
Много собственици имат само едно „допълнително“ помещение, от което могат да генерират доходи. Но има и такива, които имат няколко от тях, както и много хора, които смятат данъка върху доходите на физическите лица за изключително висока данъчна ставка.
За да направите това, физическото лице трябва да се регистрира като индивидуален предприемач с опростена система за данъчно облагане.
Предимството на тези действия е намаляването на данъчната ставка до 6%.
Но има и някои недостатъци, които трябва да се вземат предвид при избора на този метод на плащане на данъци:
- Процедурата за регистрация на индивидуален предприемач включва събиране на документии плащане на държавно мито (за 2019 г. - 800 рубли), а също така отнема известно време.
- Данъчните плащания се плащат повече от веднъж годишно, какъвто е случаят с данъка върху доходите на физическите лица.Необходимо е да се правят тримесечни авансови плащания: първото - преди 28.04.2017 г., второто - преди 28.07.2017 г., третото - преди 30.10.2017 г. И също така изчислете данъка за цялата година и го платете преди 28.03.2018 г.
- Необходимо е да се плати фиксирана вноска в осигурителния фонд, в размер на 27 990 рубли, ако сами наемате жилище, без да наемате служители, и доходът от този вид дейност не надвишава 300 000. Понякога, в случаите на получаване на малък доход, това плащане може да надвишава размера на платения данък ставка от 13%, което означава, че тази форма на плащане няма да бъде икономически жизнеспособна.
Патент
По-изгодна е системата за патентно данъчно облагане, създадена специално за индивидуални предприемачи, за да се опрости тяхното данъчно облагане.
Ако приложите тази система, тогава в допълнение към закупуването на патент ще трябва да платите само застрахователни премии. Такъв предприемач е освободен от данък върху доходите на физическите лица.
Срокът на валидност на патента варира и може да бъде 1 месец или 1 година.
Действието не е възможно повече от година.
Възможно е и да не се води счетоводна отчетност, но попълването на Книгата за приходите е задължително условие.
Данъчната ставка за PSN е фиксирана и е 6%. Но данъкът се изчислява не върху действителния доход на индивидуалния предприемач, а върху размера на потенциалния доход за годината за отдаване под наем на жилищни помещения.
Процедура за плащане
Плащанията се извършват по два сценария, в зависимост от продължителността на патента.
Ето как да платите този данък:
- Срокът на валидност е по-малко от шест месеца. Плащането се дължи преди изтичане на срока.
- От 6 до 12 месеца. Една трета ще трябва да бъде платена преди изтичането на 90 календарни дни от датата на закупуване, а останалите средства трябва да бъдат платени преди края на периода на валидност.
За юридически лица
За юридическите лица процесът на подаване на декларация и плащане на данъци не се различава много от процедурата за плащане на данъчни такси за индивидуални предприемачи. Нека обаче го разгледаме по-отблизо.
Данъчни ставки и видове
В случай на отдаване под наем на жилище от юридическо лице, което прилага опростената данъчна система, принципът на плащане на данъци се различава от случая с индивидуален предприемач само по това, че декларацията трябва да бъде подадена преди 31 март.
Но ако се прилага общият режим, фирмата ще плаща данък печалба.
За правилното му изчисляване е необходимо да се сключи писмено споразумение, което да посочва начина на получаване на плащанията.
Те могат да бъдат месечни или тримесечни плащания. Текущата ставка на корпоративния подоходен данък е 20% от действителната печалба.
Не трябва да забравяме и ДДС – 18% в полза на държавата.
Има значение и дали отдаването под наем на жилищни помещения е основната дейност на фирмата. Това ще определи как ще се определят приходите - от продажби или от непродажби, което ще се отрази на правилното изчисляване на печалбата за плащане на данъци.
Процедура за плащане
Данъчната декларация трябва да се подаде от юридическо лице до съответния данъчен орган в срок от четири седмици след края на всяко тримесечие, а годишната - до 28 март на следващата година.
Наемателят плаща ли?
При сключване на платен договор работодателят не е длъжен да плаща данъци.
Единственото изключение е случаят, когато в самото споразумение е подчертана клауза, според която данъците на наемодателя се плащат от този, който наема имота.
Но съгласно споразумение за безплатно настаняване данъчната служба може да изиска от наемателя да плати 13% от сумата, която е „спестил“ от безплатно настаняване и която в случай на платена сделка наемодателят би трябвало да плати.
Сумата се изчислява от наема за жилище с подобни условия. Естествено, това не се отнася за най-близкото семейство на собственика на апартамента.
Кога трябва да се извърши плащането?
Данъчната декларация се подава и внася до 30 април на годината, следваща предходната отчетна година.
Отговорност
За всички действия, които водят до нарушаване на закона, извършителят носи отговорност. Какво заплашва тези наемодатели, които не искат да плащат данъци или не подават декларация навреме?
Последици от отказ за регистрация и плащане
Ако собственикът откаже да се регистрира и не плати данъка за наем, той носи финансова отговорност:
- При неподадена данъчна декларация или нейното подаване със закъснение размерът на глобата е 5% от размера на неплатения данък за всеки месец забава. Въпреки това, повече от 30% не могат да бъдат събрани, както и по-малко от 1000 рубли.
- При умишлено неизпълнение на задължението за плащане на данък - глоба от 20 до 40% от неплатеното плащане.
- За съществено нарушение на данъчни задължения е предвидена наказателна отговорност.
Какво се случва, ако изпратите декларацията си навреме?
Ако декларацията не е била подадена навреме в данъчната служба, тогава в съответствие с член 119 от Данъчния кодекс ще бъдат наложени глоби в размер на 5% от неплатената сума за всеки частичен или пълен месец закъснение.
Глобата може да достигне до 30% от сумата.
Ако не сте подали декларация и не сте платили данъци в големи количества (повече от 600 000 рубли, при условие че част от неплатените данъчни такси надвишава 10% от дължимата сума за 3 години подред или повече от 1,8 милиона рубли за 3 години подред), тогава ще бъдете глобен в размер от 100 000 до 30 000 рубли или в размер на целия доход, получен за период от една до две години, или арестуван за максимум шест месеца или лишаване от свобода за до 1 година.
Понякога обаче е много трудно да се хване ръката на някой, който не плаща данък върху жилищата под наем.
Най-често това се случва, когато жителите не са много надеждни и съседите, възмутени от поведението им, могат да докладват подозренията си за незаконни действия на собственика на районния полицейски служител.
Той от своя страна събира и документира информация за наемателите и собственика на имота и ако тази информация може да се използва за потвърждаване на наличието на незаконен наем, тогава случаят се отнася до данъчната служба и след това може да приключи в съда.
Но съдебната практика показва, че имайки само косвени доказателства, под формата на изявления от съседи, е много трудно да се докаже получаването на незаконни доходи.
Друг е въпросът, ако Федералната данъчна служба има формализиран договор за наем. Тогава почти сигурно “отстъпниците” ще бъдат подведени под отговорност по действащото законодателство.
Въпроси
Има няколко често задавани въпроса относно жилищните такси. Нека се опитаме да им отговорим.
Как да не плащам?
Много хора се интересуват как да избегнат плащането на данък върху доходите на физическите лица. Не е възможно законно да се избегне тази отговорност.
Въпреки това, безскрупулните данъкоплатци са разработили много методи:
- сключване на договор за безвъзмезден наем, което всъщност е просто фикция;
- представителство на наематели от техни близки и много други.
Трябва да се помни, че укриването на доходи и неплащането на данъци води до финансова, а в някои случаи и наказателна отговорност.
